Selským rozumem: Vyplatí se koupit chatu na krátkodobý pronájem?
Autor: Markéta Mazancová, datum: 13. 1. 2022
Na závratné ceny nemovitostí jsme si všichni už tak nějak zvykli. A těžko očekávat, že se něco v dohledné době změní. Pojďme si spočítat, zda se v době dnešních cen vyplatí pořídit chatu na pronájem, a pokud ano, po jaké se poohlížet.
Nejprve cesta do hlubin zákazníkovy duše
Peníze, které utržíte za týdenní pronájem, se mohou u podobných chat diametrálně lišit.
Čím více bodů z tohoto seznamu chalupa splňuje, tím více si za ni může pronajímatel říci:
- Bazén, ideálně pak bazén, který je možné bezpečně přikrýt. Relativně levnější - a velmi efektivní - alternativou může být koupací sud.
- Pěkné zastřešené sezení ideálně s krbem nebo grilem.
- Společenský prostor, ideálně s dětským koutkem, stolem na stolní tenis apod.
- Zimní rekreanti vyžadují saunu a místnost na lyže.
- Absolutně všichni chtějí bezplatné wi-fi připojení.
- Venkovní ohniště,
- Venkovní prolézačky pro děti, houpačky, skluzavka, apod.
- Možnost víkendových pobytů.
- Skvělý web a celkově bezchybný marketing.
- Podrobně zpracované tipy na výlet po okolí.
- Kuchyň, kde je možné využívat kávovar, sůl, koření a další drobnosti, které si s sebou nechce návštěvník vozit.
- Stylové vybavení a dekorace. V každém pokoji by pronajímatel měl měnit doplňky dle sezóny - na jaře luční kvítí, v zimě svíčky a huňaté polštářky.
- Pejsci vítáni.
- Možnost uskladnění kol.
- Super čistota.
- Vlídné zacházení se zákazníky a osobní přístup.
Rozhodující je samozřejmě i lokalita. Nejvíce ceněné jsou chaty v blízkosti vody nebo na horách. A pak také tam, kde je naprostý klid a z bazénu chodí pít jeleni a srnky.
A nyní konečně ta čísla!
Udělali jsme si malý průzkum a zaměřili jsme se na oblast jižních Čech.
Předmětem mého zkoumání byly chaty s bazénem nebo jiným menším wellness prvkem, např. koupacím sudem nebo saunou.
Prošla jsem si přibližně 50 nabídek chat na pronájem a zjistila jsem, že se ceny nemovitostí pohybují následovně. Tyto propočty jsem zjednodušila na maximum, abychom se do nich nezamotali.
HLAVNÍ SEZÓNA
Chaty s 1-2 ložnicemi: 10.000,-Kč - 45.150,-Kč za týden. Průměr 16.900,-Kč za týden.
Chaty se 3 ložnicemi: 14.500,-Kč- 28.000,-Kč za týden. Průměr 20.200,-Kč za týden.
Chaty se 4 ložnicemi: 14.000,-Kč - 39.000,-Kč za týden. Průměr 24.000,-Kč za týden.
Zajímavý point: dražší a luxusnější chaty mají často uvedenou cenu za jednu noc, nikoliv za týden.
MIMO SEZÓNU
Chaty s 1-2 ložnicemi: 7.700-27.000,-Kč za týden. Průměr 12.500,-Kč.
Chaty se 3 ložnicemi: 9.000-19.000,-Kč za týden. Průměr 13.500,-Kč.
Chaty se 4 ložnicemi: 10.000,-Kč-27.000 za týden. Průměr 16.000,-Kč.
A jdeme počítat!
VARIANTA A - průměrná chata
Cena chaty včetně provize RK a právního servisu: 3.500.000,-Kč
Vlastní prostředky (našetřené peníze): 500.000,-Kč
Úvěr: 3.000.000,-Kč
Počet ložnic v chatě: 2
Počet lůžek: 8
Týdenní cena pronájmu chaty včetně energií: 16.000,-Kč.
Rok má 52 týdnů. Chata však určitě nebude obsazená po celou dobu. Záleží samozřejmě také na atraktivitě chaty a na tom, co se dá dělat na chatě, i když je venku ošklivo, a jak zvládnete marketing. Abychom byli nepříliš pesimističtí realisté, počítejme, že chata bude obsazená 30 týdnů v roce. Ale myslím, že při troše snahy by se mohlo dosáhnout i lepších výsledků.
Výpočet obratu
30 týdnů po 16 tisících jest 480.000,-Kč za rok, což vychází 40.000,-Kč za měsíc. Člověk by si řekl HUSTÝ, to je zlatý důl! Ale pokračujeme.
Měsíční výdaje
Splátka - výše zaokrouhlené měsíční splátky činí 15.000,-Kč při úroku 4,39 % ročně a době splácení 30 let. Za 30 let dáte bance 5.401.800,-Kč a přeplatíte o 2.401.800,-Kč.
Energie- 6.000,-Kč měsíčně.
Úklid včetně praní ložního prádla, doplnění kořenek v kuchyni apod.- 4.000,-Kč měsíčně.
Daně- podléháte 15 % zdanění. Z 40.000,-Kč vám to ukrojí 6.000,-Kč. Au! To bolí!
Marketing, provize zprostředkovatelům - 10 % z obratu 4.000,-Kč. Tato částka se může po letech snížit.
Měsíční zisk je 5.000,-Kč. A to nepočítám se spoustou práce a rizika jako poničení chaty apod.
Návratnost: vašich 500.000,-Kč se vám vrátí za 8,3 roky.
Stejný případ bez hypotéky
Měsíční náklady budou nižší o splátku a zisk bude při stejných podmínkách činit 20.000,-Kč. To už by šlo. V tomto případě máte svých 3,5 milionu zpět již za 14,8 let.
Všechno ale může být mnohem optimističtější, pokud dokážete pronajmout svou chatu na maximální počet týdnů. Otázkou také je, zda se za zmíněných 3.500.000,-Kč dá pořídit chata včetně vybudování bazénu a sauny a dalších investic do vybavení. Proto berte můj propočet pouze orientačně.
VARIANTA B - luxusní chata
Cena chaty včetně provize RK a právního servisu: 6.000.000,-Kč
Vlastní prostředky (našetřené peníze): 500.000,-Kč
Úvěr: 5.500.000,-Kč
Počet ložnic v chatě: 3
Počet lůžek: 12
Rok má 365 dní a pronajímá se po dnech. Chata je určena pro celoroční obývání. Má k dispozici koupací sud a saunu. Vzhled a vybavení působí velmi lákavě a jsou koncipovány do stylu “srub”. Tato chata bude obsazena. Budeme počítat, že se chatu podaří obsadit na 270 dní (to je 22,5 dnů v měsíci) v roce, přičemž cena jedné noci bude 4000,-Kč.
Výpočet obratu za měsíc
22,5 noci po 4.000,-Kč činí celkem za měsíc 90.000,-Kč. Člověk by si řekl TAK TO JE JEŠTĚ HUSTŠÍ, to je totální zlatý důl! Ale nedělejme unáhlené wow a “jdu kupovat luxusní chatu”.
Měsíční výdaje
Splátka - výše měsíční splátky činí 27.009,-Kč při úroku 4,39 % ročně a doba splácení 30 let.
Energie- 10.000,-Kč měsíčně. Zde je třeba počítat, že wellness může spotřebovat opravdu hodně energie.
Úklid včetně praní ložního prádla, doplnění kořenek v kuchyni apod.- 15000,-Kč měsíčně.
Daně - podléháte 15 % zdanění. Z 90.000,-Kč vám to ukrojí 13.500,-Kč.
Marketing, provize zprostředkovatelům - 10 % z obratu 10.000,-Kč. Tato částka se může po letech snížit.
Měsíční zisk je 14.491,-Kč, zaokrouhleně 15.000,-Kč. A to nepočítám se spoustou práce a rizika jako poničení chaty apod.
Návratnost: vašich 500.000,-Kč se vám vrátí za 2,9 let. Plus si musíte 30 let počkat na splacení hypotéky.
Stejný případ bez hypotéky
Měsíční náklady budou nižší o splátku a zisk bude při stejných podmínkách činit 41.500,-Kč. To už by šlo. V tomto případě máte svých 6 milionů zpět již za 12 let.
Závěrem
Investice do krátkodobého pronájmu chat se může a nemusí vyplatit. Záleží na obrovském množství proměnných. Například i na tom, zda si sami poradíte s drobnými stavebními a údržbovými pracemi nebo zda si budete muset někoho najmout. Problémem jsou také závratné ceny chat.
Výpočet návratnosti pronájmu bytu je oproti tomu mnohem jednodušší a víte, do čeho jdete. Jestliže se však všechno podaří, jak má, může se stát váš chatařský business velmi solidním chlebodárcem.
Za povšimnutí stojí také návratnost investice - vzato selským rozumem se vyplatí vzít si na pořízení chaty úvěr. Volné prostředky pak můžete dále investovat do nákupu dalších nemovitostí na pronájem a rozšiřovat své impérium.
