Co když má vlastník nemovitosti omezenou svéprávnost?
Datum: 25.6.2023, autor: Markéta Mazancová
Omezení svéprávnosti se dříve zapisovalo do občanky. Dnes už tento údaj bez svolení dané osoby nezjistíte. Co s tím? A jaká jsou rizika?
Na mnoha lidech omezení svéprávnosti vůbec nepoznáte. Chovají se normálně, a proto nemáte žádné podezření, že je druhá osoba nemocná. S omezením svéprávnosti si makléři, ani nikdo jiný neví moc rady, přestože může zkomplikovat i transakci v řádu několika milionů korun. Stát se dokonce může to, že některá ze stran přijde o své peníze. Běžný občan přesto nemá nástroj, jak pravou tvář věci snadno zjistit.
Příklad z praxe: Na internetu se nabízel dům přímo od majitele. Brzy se našel zájemce, strany se dohodly na relativně nízké kupní ceně a podepsaly rezervační smlouvu. Nemovitost vypadala právně čistá a zdálo se, že není třeba nic zásadního dál prověřovat. Při podpisu smlouvy byla složena poměrně velká část kupní ceny přímo na účet prodávajícího. Zbytek peněz šel naštěstí do advokátní úschovy.
Kdy se svéprávnost odhalila? Komplikace nastaly až po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Katastr má totiž přístup k evidenci, ve které je možné omezení svéprávnosti odhalit.
Omezení svéprávnosti není úplně běžnou záležitostí, a pokud se klient chová normálně, strany ani nenapadne si takové omezení ověřovat
Omezení svéprávnosti podle zákona
Stejně jako i v mnoha jiných věcech, i zde přinesl Nový občanský zákoník (NOZ) z roku 2012 zásadní změny. Omezení svéprávnosti je v něm řešené v § 55 až § 65. Jednou z hlavních změn je, že není možné omezit svéprávnost zcela, je pouze možné práva daného člověka omezit v konkrétních případech. O omezeních vždy rozhoduje soud. Může se jednat např. pouze o omezení pro nakládání s nemovitostmi nebo pro podpisy a uzavírání smluvních vztahů nad určitou částku.
Doba omezení svéprávnosti
Soud má právo omezit svéprávnost dané osoby pouze na 3-5 let a tím, že omezení může být vydáno i opakovaně (§ 59).
Kdo rozhoduje za nesvéprávného?
Po celou dobu, kdy je daná osoba (tzv. opatrovanec) nesvéprávná, za ni rozhoduje opatrovník. Opatrovník se o opatrovance stará např. v otázce ekonomických záležitostí a eviduje, kolik přijal a kolik vydal. Ačkoliv ve většině právních úkonů opatrovance zastupuje, v některých případech musí požádat o schválení soud. To se týká např. prodeje nemovitosti (§ 461 NOZ).
Co se stane, když opatrovanec jedná sám, i když nesmí?
Tuto otázku upravuje § 65, který říká, že:
(1) Jednal-li opatrovanec samostatně, ač nemohl jednat bez opatrovníka, lze jeho právní jednání prohlásit za neplatné, jen působí-li mu újmu. Postačí-li však k nápravě jen změna rozsahu opatrovancových povinností, soud tak učiní, aniž je vázán návrhy stran.
(2) Jednal-li opatrovanec samostatně, ač nemohl jednat bez opatrovníka, považuje se opatrovancovo jednání za platné, pokud je opatrovník schválil. To platí i v případě, že takové právní jednání schválil jednající sám poté, co nabyl svéprávnosti.
Kde zjistit, zda je daná osoba plně svéprávná?
Do příchodu NOZ se údaj o svéprávnosti zapisoval do občanského průkazu. Od roku 2012 již se tento údaj do OP nezapisuje. Důvodem bylo, že zveřejnění této informace bylo považované za dehonestující důstojnost, a to také z toho důvodu, že škála omezení svéprávnosti může být značně široká.
V současnosti je možné zjistit omezení svéprávnosti z agendového informačního systému evidence obyvatel. Sem se uvádí rozhodnutí soudu o omezení svéprávnosti včetně všech podrobností, jakými jsou jméno opatrovníka a přirozeně také všechny údaje o opatrovanci.
Informace o omezení svéprávnosti a o míře rozsahu je uvedena v centrální evidenci obyvatel. Sem mají přístup zejména veřejné orgány, výpis si však může vyžádat i kdokoliv jiný, avšak pouze se součinností nesvéprávné osoby (resp. opatrovníka). Do centrální evidence dále nemají přístup dokonce ani notáři, advokáti nebo jiné osoby s právem ověřování podpisů. Zjištění svéprávnosti je tedy skutečně těžké. Není proto divu, že bývá vymazání tohoto údaje z občanského průkazu často kritizováno.
V praxi bývá domnělá “neznalost” omezení svéprávnosti často také zneužíváno, což dokazuje i třeba zneužívání nesvéprávných osob jako “bílých koní” u obchodních společností.
Co může udělat makléř?
To je těžké. Snad jedinou možností je, aby si makléř nechal od každého prodávajícího nebo ještě lépe i kupujícího, podepsat plnou moc, na základě které by mohl nahlédnout do registru. Můžete se přitom odkazovat na “běžnou praxi”, protože jinak by se těžko vysvětlovalo, proč chcete zjistit, zda daná osoba není nesvéprávná. Výpis z agendového informačního systému evidence obyvatel vás pak vyjde na 50 Kč a získáte jej dle situace - na počkání, či do 30 dnů.
