Quo vadis nájemní bydlení: přiblížíme se západnímu vzoru?
Autor: Markéta Mazancová, datum: 3.5.2023
Ještě do nedávné doby byl trend nájemního bydlení výsadou západních zemí, kde v nájmu bydlí 40-50 % populace. Ačkoliv Češi a bydlení ve vlastním patří neodmyslitelně k sobě, pravděpodobně budou přesedlat na nové zvyklosti. A už se to začíná dít, protože v nájmu aktuálně bydlí přibližně 22 % domácností. Zejména mladí lidé většinou nemají příliš na výběr.
Na vině jsou stále drahé nemovitosti, enormní zdražení hypoték, zdlouhavý proces vydání stavebního povolení, drahé stavební materiály a nedostatečná výstavba. Někteří lidé bydlení v nájmu volí také jako vyčkávací taktiku, protože čekají, zda nemovitosti nakonec přeci jen ještě trochu víc nezlevní.
Nájemní bydlení v Evropě
Pojďme se nejprve podívat na to, jak si vedou ostatní evropské země a zaměřme se na země, které mají nejvyšší podíl nájemního bydlení.
Malta (20,2 %), ČR (21,4 %), Španělsko (23,8 %), Portugalsko (26,1 %), Belgie (28,7 %), Řecko (24,6 %), Itálie (27,6 %), Finsko (28,9 %)
30-40 %
Irsko (31,3 %), Velká Británie (34,8 %), Nizozemí (31,1 %), Dánsko (39,2 %), Švédsko (36,4 %)
40-60 %
Německo (48,9 %), Rakousko (44,8 %), Švýcarsko (58,4 %)
Zdroj: Deloitte, Eurostat
Pro srovnání v USA bydlí v nájmu přibližně 34 % populace. Celkově v EU bydlí ve vlastním přibližně 65,8 % populace.
Z tabulky vyplývá, ženejvíce lidí bydlí v nájmu v Německu, Rakousku a Švýcarsku. Pojďme se nyní těmto zemím podívat na zoubek.
Německo. Po 2. sv. válce byl německý bytový fond zdevastovaný, měna znehodnocená a infrastruktura zničená. K obnově zničeného bytového fondu přispěla i masivní zahraniční pomoc v podobě Marshallova plánu. Ve východní části Německa se rozběhla výstavba levných paneláků podle sovětského vzoru. Nový bytový fond byl převážně ve vlastnictví státu nebo obcí. Lidé neměli potřebu investovat do vlastního bydlení, protože nájmy byly levné a jejich správa kvalitní. Tento stav se v posledních 20 letech hodně změnil, přičemž jedním z důvodů je i aktivita investičních společností. Přesun velké části bytového domu do rukou investičních společností vyvolal velké sociální nepokoje.
Zajímavost: V Německu nebývá součástí nájmu kuchyň, kterou si nájemci musí sami pořídit.
Švýcarsko. Podle tamního průzkumu si 80 % Švýcarů přeje bydlet ve svém, přesto mnoho z nich bydlí v nájmu. Na vině jsou vysoké ceny nemovitostí. Pro většinu Švýcarů je vlastní bydlení nedosažitelným snem, případně nejsou ochotní do konce života splácet velmi vysokou hypotéku. Přibližně 50 % nájemních nemovitostí vlastní samostatní investoři, přibližně 40 % developeři a investiční společnosti. Zbylých 10 % potom spadá do rukou fondů, obcí, družstev nebo jednotlivých kantonů.
Rakousko. Výhoda Rakouska je, že má velmi kvalitní bytovou politiku, jejíž kořeny leží už v dobách Rakouska-Uherska. Podstata systému spočívá v tom, že sociální byty zde staví developerské firmy vlastněné obcemi. Ty rovněž bytům zajišťují kvalitní a efektivní správu a pronajímají je za přijatelné ceny. Proto většina nájemníků nemá potřebu na svém stylu bydlení nic měnit.
Tak to vidíte. Ze zmíněných třech zemí jsou s nájemním bydlením spokojeni pouze Rakušáci a to bůh ví, co je na tom pravdy. Český trend touhy bydlení ve vlastním tedy není nic neobvyklého.
Co s nedostatkem nájemních bytů v ČR?
Extrémně vysoká poptávka po nájemním bydlení nahrává tomu, aby pronajímatelé zdražili. Zatímco ještě nedávno to byli nájemníci, kdo si vybírali byt, nyní se karty obrátily a jsou to pronajímatelé, kdo si vybírají nájemníky. Celá situace není ideální, proto není divu, že Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje nový zákon o bydlení, který by pomohl situaci alespoň částečně vyřešit.
Výrazné navýšení poměru nájemního bydlení není možné nejen kvůli stereotypům v hlavách Čechů, ale také kvůli tomu, že počet bytů není možné nafouknout. Pojďme se podívat na čísla. Aktuálně máme v ČR přibližně 1,9 milionů bytů v osobním vlastnictví, přičemž 1,6 milionů bytů se do rukou vlastníků dostalo během privatizace, zbylých přibližně 0,25 milionů bytů pak bylo vystavěno v posledních 30 letech. Kromě toho se cca 600 bytů nachází v družstevních nebo nájemních bytech. Stejně tak jako není reálné v poměrně krátké době vystavit velké množství bytů, není ani možné stávající byty proměnit na nájemní.
Někteří odborníci s věštící koulí se navíc domnívají, že v budoucnu cenová bublina praskne a dojde k propadu cen nemovitostí, třeba až o polovinu. Pakliže by k tomu došlo, budou ve výhodě všichni, kdo do té doby přetrvali v pohodlí nájemního bytu. Ale jestli k takovému propadu cen dojde a pokud ano a kdy, to nikdo neví.
Podle některých odborníků však tomu, aby se z bydlení v nájmu stal skutečným a trvalým trendem a ne pouze nutností, musí být splněné ještě další podmínky. První z nich je potřeba větší jistoty. Aby nájemníci mohli byt vnímat jako skutečný domov, musí se uzavírat nájemní smlouvy na delší dobu než je jeden rok. S tím však naopak souvisí i nastavení takových podmínek, aby bylo možné nájemníky snáze vystěhovat, pakliže nebudou platit nájemné, budou devastovat byt nebo si sousedé budou stěžovat na jejich nepřizpůsobivé chování. Jinak řečeno, musí se nastolit taková pravidla, aby si - na jednu stranu - nájemník mohl plánovat v bytě svou dlouhodobou budoucnost a - na druhou stranu - pronajímateli odpadly všechny obavy z nepřizpůsobivých nájemníků a neplatičů, jaké vyplývají z aktuální legislativy.
Otázkou dále je, zda dostane svůj prostor institucionalizované nájemní bydlení? Z logiky současné bytové krize vyplývá pravděpodobnost, že k sobě najde cestu veřejný a soukromý sektor, tedy že spolupráci navážou developeři a stát.
Závěrem
Pravděpodobnost, že by trend touhy bydlení ve vlastním úplně zanik, není příliš vysoká. Spíše se posune věková hranice, kdy si mladí lidé pořídí vlastní bydlení. Stejně tak jako naznačuje situace v jiných evropských zemích, bydlení v nájmu je pro většinu lidí spíše nutností, než že by se jednalo o životní filosofii.
