Právnická osoba si nesmí pronajmout byt, protože ho nepotřebuje. Pravda?
1.12.2022, Markéta Mazancová
Jak je to s nájmem, pokud si chce právnická osoba pronajmout byt? Vždyť nemá bytové potřeby! A bude se nájemní vztah chovat jinak, než pokud jsou ve hře pouze fyzické osoby?
Věděli jste, že právnická osoba nemůže uzavřít smlouvu o nájmu bytu? To protože nemá bytovou potřebu. Rozhodl o tom Nejvyšší soud v roce 2006. Toto rozhodnutí samozřejmě vzbudilo ve veřejnosti smíšené pocity, nicméně zatím ho žádný jiný judikát nepřekonal.
Jednalo se o to, že Nejvyšší soud zhodnotil nájemní smlouvu k bytu, která byla uzavřená s právnickou osobou, jako neplatnou (ustan. § 39 zák. č. 40/1964 Sb.). Tehdy šlo o rozhodnutí podle starého občanského zákoníku ve znění do 31. 12. 2013. Nový občanský zákoník (NOZ) již funguje jinak a říká, že na právní jednání se musí hledět spíše jako na platné, než na neplatné. Z toho důvodu je možné podle NOZ usoudit, že pokud právnická osoba uzavře nájemní smlouvu na pronájem bytu, bude posouzena jako smlouva nájemní, a to buď v obecném znění nebo ve smyslu nájmu prostor, které slouží k podnikání, a to podle toho, k čemu bude daná právnická osoba byt využívat.
V takovém případě může být byt využívaný pro podnikatelskou činnost a může být například využívaný jako služební.
Proč je ale vlastně záměr pronájmu tak důležitý?
Samotný záměr se promítne do smluvních vztahů. Je totiž třeba hned od začátku chránit zejména zájmy vlastníka bytu, který je nejzranitelnějším článkem právních vztahů. Z pohledu zákona je totiž možné prostory využívat pouze za tím účelem, za jakým byly zkolaudované. Například pokud byt nevyhovuje stavebně-technickým nárokům, které jsou kladené na kancelářské prostory, pak je tak není možné využívat.
Co když chce právnická osoba podnajmout byt třetí osobě?
Podnájemní smlouva se uzavírá nejčastěji kvůli obcházení zákona, protože u podnájemního vztahu je snazší vypovědět smlouvu. V tomto případě to bude fungovat tak, že vztah mezi právnickou osobou a koncovou fyzickou osobou bude posuzovaný jako nájem bytu. Problémem ovšem je, že ochrana nájemce, jakožto fyzické osoby může být v rozporu se zájmy vlastníka bytu.
Co když nájemce platí právnické osobě a ta již neplatí vlastníkovi?
Ano, toto je jeden z případů rozporu zájmů vlastníka bytu a nájemce. Na straně právnické osoby se samozřejmě jedná o bezdůvodné obohacení.
Co tedy dělat, pokud taková situace nastane?
Vlastník by si měl zajistit dostatečně smluvně zajišťovací nástroj, jakým je např. finanční záruka, která je podobná jako jistota (ustan. § 2254 ObčZ). Variantou je ujednání o možnosti postoupení nájemní smlouvy ve smyslu ustan. § 1895 ObčZ na vlastníka, a to pro případ, že by došlo k ukončení smlouvy mezi vlastníkem a právnickou osobou. Stejné to bude v případě, kdyby se jednalo o zaměstnance právnické osoby.
Jak tedy postupovat, pokud o pronájem bytu projeví zájem právnická osoba?
V případě, že vlastník chce dát svůj byt do pronájmu právnické osobě, měl by být při výběru smluvního partnera značně obezřetný. Mohl by se totiž snadno dostat do problematické situace, ze které vede dlouhá a problematická cesta. A v neposlední řadě také nákladná.
