Pro makléře: Záludnosti a hrozby darování nemovitosti
Autor: Markéta Mazancová, datum: 30.7.2023
I když bývají mezilidské vztahy v případě darování vřelejší, rozhodně není dobré darování nemovitosti podceňovat. Špatně napsaná darovací smlouva může napáchat hodně problémů, které se jen těžko napravují.
Mezi kým nejčastěji dochází k darování?
Nejčastěji k darování nemovitosti dochází mezi příbuznými či jinak blízkými osobami. Není to však podmínkou.
Jakou motivaci mají dárci k darování?
Obvykle se jedná o jednu z následujících dvou variant. První z nich je přání vypořádat svůj majetek (nebo jeho část) ještě během života. V druhém případě je pak motivací touha pomoci s bydlením svým potomkům nebo vnoučatům. Samotným darem bývá nevyužívaný pozemek, byt či jiná nemovitost.
Lze darovat byt pouze jednomu z manželů?
Ano, rozsah darování může být různý - vlastnické právo je možné ze 100 % převést pouze jedné osobě, dále je možné ho převést do společného jmění manželů, nebo do spolupodílového vlastnictví více obdarovaným. Možností také je, že si dárce určitý podíl nechá a daruje jen část.
Darovací smlouva na nemovitost
Kvalitně vypracovaná darovací smlouva pomůže zmírnit riziko budoucích sporů na minimum. Bezchybnost smlouvy je také důležitá k tomu, aby byla smlouva bez problému zapsaná do katastru nemovitostí.
Je nutné, aby obsahovala:
- identifikaci smluvních stran (jméno, příjmení, adresu, datum narození, nebo rodné číslo);
- identifikaci darované nemovitosti (vždy je vhodné vycházet z údajů na katastru);
- závazek dárce odevzdat nemovitost druhé straně a povinnost obdarovaného si nemovitost převzít;
- seznam případných právních a faktických vad;
- vymezení podmínek mezi stranami tak, aby mohlo dojít k naplnění podmínek pro osvobození obdarovaného od daně z příjmu
- určení osoby, která doručí návrh na vklad do katastru nemovitostí na příslušné katastrální pracoviště. Chybět nesmí ani termín, do kdy tak daná osoba učiní;
- dohodu, kdo uhradí správní poplatek ve výši 2 000 Kč.
Proč nikdy nepoužívat vzory smluv z internetu?
Vzory darovacích smluv, které si volně stáhnete na internetu s sebou nesou nespočet rizik. Největším rizikem je, že smlouva nebude mít všechny náležitosti, a proto ji katastr nezapíše. Komplikace může dále způsobit opomenutí některých částí nemovitosti, například část zahrady, některé parcelní číslo, společný podíl na pozemku pod přístřeškem na popelnice (u bytů) apod. S odstupem času již nemusí být možné takové pochybení napravit, zejména pak tehdy, pokud dárce do té doby zemře nebo bude mít omezenou svéprávnost.
Zřízení služebnosti bytu (užívání)
Nezřídka se stává, že dárce převede na darovaného nemovitost, ve které se chystá dožít. Vždy je v takovém případě vhodné se pojistit služebností bytu (věcným břemenem). Důvod je jednoduchý - ačkoliv v době darování mohou být vztahy více než růžové, v budoucnosti se může vše změnit. Nezřídka se stává, že situaci začnou komplikovat např. noví partneři obdarovaných.
Co vyplývá ze služebnosti užívání?
Pokud se zřídí věcné břemeno užívání, vlastník má právo volně nakládat jen s tou částí nemovitosti, na kterou se služebnost bytu nevztahuje. Věcné břemeno by mělo být vždy co nejpřesněji stanovené:
- osoby, které jsou ze služebnosti oprávněné,
- jaký mají které osoby rozsah užívání nemovitosti, a to včetně popisu konkrétních částí domu,
- informaci o tom, zda se daná služebnost zřizuje úplatně, nebo bezúplatně,
- způsob, která ze stran bude hradit náklady na úpravy, opravy a údržbu nemovitosti a jak se budou rozpočítávat poplatky spojené se spotřebou energií.
Lze zřídit služebnost užívání už v darovací smlouvě?
Ano, určitě je možné a také je to více než vhodné. Platí zde totiž pravidlo: jedno vkladové řízení = jedna vkladová listina = jeden správní poplatek.
Odvolání daru
Dárce se může za určitých podmínek rozhodnout, že si vezme svůj dar zpátky. Vzhledem k tomu, že dárce nezískává žádné protiplnění, existuje právo dar odvolat. Tohoto práva není možné se vzdát.
Odvolat dar je možné pouze ze dvou důvodů:
a) pro nevděk,
b) pro nouzi.
Bližším okolnostem zpětvzetí daru se budeme věnovat v dalším článku na našem blogu. Proto nás sledujte.
