Autor: Michal Škola, MBA, projektový a investiční manažer, realitní konzultant, odhadce nemovitostí
Poslední část článku, který řeší tzv. „realitní zákon“ bude komentovat dosud nedotčená ustanovení, zejména otázku exkluzivity, kontroly činnosti realitních makléřů a pojištění makléřů.
Následující ustanovení § 17 pojednává o výhradní neboli exkluzivní smlouvě o zprostředkování. Novinkou zde je omezení platnosti takové smlouvy pouze na 6 měsíců, ale je zde umožněno smlouvu prodlužovat. Tedy nic světoborného, ani výrazně omezujícího.
§ 18 oproti tomu poukazuje pouze na smlouvy nevýhradní, které lze uzavírat na dobu neurčitou a stanovuje u nich výpovědní lhůtu maximálně 1 měsíc. Není zde řešeno, že realitní makléř, který po měsíci trvání smlouvy obdrží výpověď již má vynaložené náklady, a tedy je jasné, že v takovém případě pracuje zadarmo. Zde nezbývá, než u nevýhradních smluv řešit náklady buď jiným způsobem (náklady například na staging, focení apod.) nebo raději nevýhradní smlouvy vůbec nepoužívat.
Velký otazník bych uvedl u čl. 4 následujícího § 18, který pojednává o provizi. Opět se zde jedná o těžko prokazatelná jednání a dokazování skutečnosti, že toto jednání nastalo:
„(4) Byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.“ (zákon č. 39/2020 Sb., 2020)
Pokud bude chtít klient, který prodává nemovitost, uzavřít smlouvu se zájemcem a bude provádět obstrukce a počká si na ukončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy a nadále bude tvrdit, že makléř neposkytl odpovídající součinnost, bude pravděpodobně stranou, která spor vyhraje, neboť on je tím malým spotřebitelem. A že takových případů se již stalo mnoho, to může potvrdit snad každý makléř.
§20–22 pojednávají o kontrole, přestupcích a jejich projednávání a také o výši trestů za přestupky. Poté následuje část druhá, ve které je stanoveno, že realitní činnost se stává činností vázanou a stanovuje podmínky, za kterých lze v této činnosti podnikat. Podmínky jsou kombinací vzdělání a praxe, nebo požadavkem na složení zkoušky odborné způsobilosti.
Pokud si někdo po detailním prostudování Realitní zákona stále myslí, že jeho obsah napomáhá profesionalizaci realitního trhu, a že je pro trh velkým přínosem, pak patrně četl jinou verzi, než je ta, kterou jsem se právě snažil detailně zanalyzovat.
Pokud shrnu pozitiva tohoto zákona, nebudu na tom ztrácet nějak moc času. Pozitivem je pojištění makléřů, částečně i požadavek na odbornou způsobilost (vzhledem k nedostatečnosti prokazování opravdu jenom částečně) a možná nutnost uzavírat zprostředkovatelské smlouvy písemně.
Oproti tomu negativa u mě výrazně převyšují. Zvýšená administrativa, neurčitá ustanovení o pochybeních, která mohou ve většině případů poškodit právě jen makléře a stále platící mizivá ochrana makléře před vychytralostí klientů, zejména těch, kteří chtějí ušetřit na provizi.
Toliko závěr z mého posouzení Realitního zákona. Neodpustím si však ještě jeden výrazný problém. Podívejme se znovu na samotnou podstatu věci. Realitním zákonem chceme upravit, narovnat a vylepšit realitní trh, osvobodit jej od podvodů, lží či polopravd, zatajování informací, chceme, aby informovanost o prodávané nemovitosti byla kompletní, pravdivá a všeříkající, chceme mít prostě realitní obchodu čisté a průhledné jako sklo. A navzdory všem těmto skutečnostem necháme polovinu realitních obchodů realizovat neodborníky, majitele těch nemovitostí, kterým je líto dát provizi makléři za jeho odborný servis, nebo těm kteří si myslí, že všechno zvládnou sami. Oni sice vyvíjejí činnost vedoucí k uzavření realitní smlouvy, ale přesto nejsou podnikatelé ve vázaném režimu živnosti.
Necháme s nemovitostmi obchodovat kohokoli, kdo je vlastníkem, přesto, že neumí stanovit reálnou cenu nemovitosti, určitě zájemci nesdělí všechny nedostatky nemovitosti, ale naopak bude vytrvale prosazovat její přednosti, protože jeho jedinou starostí je dostat co nejvyšší cenu, ne však co nejvyšší cenu odpovídající trhu. Jenže naši zákonodárci asi nechtěli řešit realitní trh jako takový, ale pouze realitní zprostředkovatele. Otázkou zůstává, zda by správnou cestou nebylo právě řešení realitního trhu jako celku a s tím by se rovnou automaticky vyřešilo i realitní zprostředkování.
Po tomto komentáři už mám pouze jednu otázku. Je nám Realitní zákon k něčemu, nebo v podstatě nic moc nevyřešil?
Přečtěte si také předchozí díly seriálu, pojednávající o úschově nebo smlouvách a informační povinosti.
