Autor: Michal Škola, MBA, projektový a investiční manažer, realitní konzultant, odhadce nemovitostí
V první části pojednání o přínosu „realitního zákona“ jsme se věnovali hlavně problematice úschovy finančních prostředků, které se při realitním obchodu přesouvají od kupujícího k prodávajícímu. Tato část byla v podstatě o bezpečnosti obchodu. Jaké další přínosy můžeme od tohoto zákona očekávat?
V dalších ustanoveních §5 a §6 se Realitní zákon věnuje bezúhonnosti realitních makléřů a realitních společností. To samozřejmě bezpečnost realitního obchodu může zvýšit, ale vzhledem k tomu, že bezúhonnost je zkoumána i při samotném žádání o živnostenské oprávnění, připadá mi to trochu zbytečné.
Následující ustanovení § 7 a §8 realitním makléřům a společnostem nařizují povinné pojištění podnikatelské činnosti. Takové ustanovení bych osobně považoval za nejdůležitější z celého Realitního zákona a zcela se s ním ztotožňuji. Jediné, na co bych v tomto ohledu poukázal je nepřítomnost jakéhokoli návrhu způsobu řešení sporu o to, co makléř svou prací zavinil, či nezavinil. Jsem si téměř jist a již jsem i nějaký takový případ viděl, že klienti se chtějí po makléři tzv. „vozit“ i v případě, že se jedná o skrytou vadu nemovitosti, či o informace, které sice od makléře dostali, ale přehlíželi. Potom nastává okamžik, kdy se jedná o „tvrzení proti tvrzení“, ale obávám se, že v případě soudního projednávání by se soudy chovali stejně jako v minulosti a považovali by klienta jako slabší stranu proti podnikateli makléři, či „nedej bože“ velké korporaci.
Následující § 9-11 ukládají makléři uzavírat se zájemcem smlouvu o zprostředkování, a to výhradně v písemné formě. Exkluzivní či neexkluzivní zastoupení v tomto případě zákon neřeší. Ze zkušenosti mohu rozhodně konstatovat, že písemné uzavření smlouvy je žádoucí a nic proti němu nenamítám, což neplatí u klientů. Ti velmi často žádají, aby obchod probíhal na základě ústní dohody a nechtějí nic podepisovat. Proto tato ustanovení hodnotím jako dobrá a neubližující. Vím sice, že pro mnoho makléřů je administrativa spojená s jejich prací doslova morem a nejraději tráví čas s klienty v terénu a ne za počítačem v kanceláři, ale uznávám, že předem jasně stanovené podmínky obchodu v písemné formě zabraňují pozdějším problémům při realizaci obchodu. A když nic jiného, vidím nespornou výhodu v tom, že když klient chce dát makléři nemovitost do nabídky a nechce se mu sepisovat zprostředkovatelskou smlouvu s makléřem, může makléř konstatovat: „Ale já podle zákona musím smlouvu uzavírat písemně.“ Považujme tedy tato ustanovení za neutrální, či mírně výhodná.
§ 12 – 16 jsou souhrnně nazvány jako „Informační povinnost“. Tato ustanovení jsou víceméně neutrální, ale také nicneříkající. Pozastavil bych se pouze u prvního odstavce § 12:
„(1) Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.“
Jediná otázka, která mne v souvislosti s tímto ustanovením napadá, jak a kým bude prokazováno, že realitní zprostředkovatel na základě své odborné způsobilosti „měl vědět“ o některých konkrétních závadách, například také že nešlo o skryté vady apod. Opět to ve mně vyvolává pocit dojmu, že makléř bude zodpovědný za vše.
V následující části se budeme věnovat zbývajícím ustanovením, které řeší exkluzivitu, kontrolu a pojištění makléřů. A zároveň si shrneme celkový přínos této zákonné normy.
