MÁTE OBAVY Z KOUPĚ NEMOVITOSTI? KUPTE SI JI „NA ZKOUŠKU“!
Plánujete koupit nemovitost, ale nejste si jisti, zda dosáhnete na hypotéku? Rádi byste si před koupí prověřili stav objektu? Pochybujete o správnosti vašeho rozhodnutí? Řešení ušité na míru právě pro vás se jmenuje koupě na zkoušku.
Nenechte se však zmýlit názvem. Koupě na zkoušku neznamená, že si věc vyzkoušíte a pak ji zase v klidu vrátíte. Předpokládá se, že věc ve zkušební lhůtě schválíte. Pokud si s prodávajícím dobu zkušební lhůty společně nesjednáte, platí zde limit jednoho roku od uzavření smlouvy.
Pokud nemůžete nemovitost „vyzkoušet“ a vrátit, v čem tedy spočívá princip koupě na zkoušku? Hlavní roli zde hraje dovětek zvaný rozvazovací podmínka, definována § 548 Občanského zákoníku.
Rozvazovací charakter této podmínky znamená, že za určité specifické situace opravdu máte právo nemovitost původnímu majiteli vrátit. V případě, že se daná podmínka splní, kupní či rezervační smlouva zaniká. Jednoduše řečeno, jde o pojistku pro nenadálou situaci, která by bránila úspěšnému uzavření kupní smlouvy jak ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího.
Co může bránit uzavření smlouvy?
KUPUJÍCÍ NEZÍSKÁ FINANCOVÁNÍ NEMOVITOSTI.
Zamilovali jste se do nového domu na první pohled a teprve přemýšlíte o finančních možnostech? Pokud máte v plánu financovat koupi nemovitosti pomocí hypotéky, rozvazovací podmínka jako součást smlouvy se vám jednoznačně vyplatí.
Rezervační smlouvu je samozřejmě nutné podepsat co nejdříve. Až do řádného provedení bankovního odhadu však není jasné, jestli na financování nemovitosti opravdu dosáhnete. Bankovní výpočet může odhalit, že buď na hypotéku vůbec nedosáhnete, nebo ji nebudete schopni následně splácet. Ojediněle může nastat i situace, kdy během procesu žádání o úvěr dostanete výpověď z práce. Co můžete v takovém případě dělat?
Díky rozvazovací podmínce ve smlouvě není potřeba platit sankce plynoucí ze zrušení rezervační smlouvy. Nezískání řádného financování je právě onou podmínkou, s jejímž splněním je možné od smlouvy odstoupit bez nutnosti hrazení jakýchkoliv poplatků.
KUPUJÍCÍ CHCE PŘEDEM PROVĚŘIT STAVEBNĚ-TECHNICKÝ STAV NEMOVITOSTI ODBORNÍKEM.
Máte pochybnosti o stavu kupovaného objektu a rádi byste si ho před podepsáním smlouvy prověřili? Při nákupu větší či starší nemovitosti byste se měli mít na pozoru před skrytými nedostatky. Mějte na paměti, že objekt koupený s vadou nelze jednoduše vyměnit jako jiné spotřební zboží. Vrátit ho však v určitém případě lze. Vlhkost, napadení objektu dřevomorkou či plísněmi, statické narušení budovy, špatné zateplení, výskyt silného radonového záření, nežádoucí výskyt podzemních vod apod. jsou vlastnosti objektu, jež by měly bránit řádnému uzavření smlouvy.
Odborné vypracování technické zprávy se může protáhnout až do řádu několika týdnů (někdy je nutné dlouhodobější pozorování, různá měření, odkrývání podlah apod.). Tak dlouho však většinou na podepsání rezervační smlouvy nelze čekat. Pokud máte o nemovitost opravdu zájem, můžete si sjednat koupi na zkoušku s rozvazovací podmínkou. Rezervační smlouvu podepíšete, ale díky rozvazovací podmínce v ní obsažené máte možnost od smlouvy odstoupit zcela bez sankcí, v případě, že k naplnění této podmínky dojde.
Výhody z této smlouvy plynou nejen kupujícímu, ale i prodávajícímu. Včasným odhalením skrytých vad se vyhne pozdějším nečekaným reklamacím, které mohou vést až ke zrušení kupní smlouvy a nutnosti vrácení vyplacené kupní ceny.
DALŠÍ PŘÍPADY, KDY LZE VYUŽÍT ROZVAZOVACÍ PODMÍNKU V KUPNÍ SMLOUVĚ
Rozvazovací podmínku lze také sjednat v situaci, kdy kupujete nestavební pozemek s podmínkou, že stavební úřad na pozemku povolí umístění stavby. Pro získání stavebního povolení je potřeba nejprve parcelu převést na stavební pozemek. Tomu se však nestane a tak rozvazovací podmínka v tomto případě kupní smlouvu zruší. Rozvazovací podmínku lze využít i při pronájmu nebytových prostor pro podnikání nebo v případě, kdy katastrální úřad zastaví nebo zamítne návrh na vklad.
Pokud dojde k naplnění podmínek, za kterých lze nemovitost vrátit, je třeba počítat s několika fakty. Nový majitel nemusí dostat nazpět všechny peníze, za které nemovitost pořídil. Bydlel-li již v nové nemovitosti po nějaký čas, je povinen uhradit nájemné po celou tuto dobu (výše tohoto nájemného by měla být součástí smlouvy).
Kupující se také mohou oprávněně obávat, že v případě naplnění podmínek již nebude původní majitel tak solventní jako byl doposud. V tomto případě je dobré situaci řešit úschovou peněz u notáře.
Kupní smlouva s rozvazovací podmínkou poskytuje flexibilitu a ochranu oběma smluvním stranám a zajišťuje jasně definované podmínky. Rozvazovací podmínka ve smlouvě je užitečným nástrojem, který se stará o to, aby realitní transakce byla uskutečněna ke spokojenosti jak prodávajícího, tak kupujícího.
