Podrobně pro makléře: Zákaz zcizení, zatížení a zástavní právo
Víte, jaký je rozdíl mezi zákazem zcizení a zatížení? Kdy se zapisují do katastru a k čemu slouží? A jak se tyto zákazy vzájemně ovlivňují se zástavním právem? Čtěte dál.
Co je zákaz zcizení?
Ze zákazu zcizení vyplývá, že nemovitost nesmí změnit vlastníka bez souhlasu oprávněného (tím bývá v praxi často banka, která poskytuje úvěr a zajišťuje si tak svůj závazek).
Zákaz zcizení omezuje vlastníka nemovité věci, aby převedl nemovitost na základě:
- dvoustranné dohody (např. kupní smlouva),
- jednostranné věci (např. opuštění věci),
- právního jednání (jako zcizitele).
Co je to zákaz zatížení?
Zákaz zatížení je omezením možnosti vlastníka, aby zatížil nemovitost právem třetí osoby, které by odpovídalo tzv. věcnému právu, které vázne na nemovité věci. Jednoduše řečeno - pokud na nemovitosti vázne zákaz zatížení, nesmí se bez souhlasu oprávněné osoby zapsat třeba zástavní právo.
Zatímco výklad zákazu zcizení je poměrně jasný, u zákazu zatížení již mohou z právního hlediska nastat výkladové problémy. Předně je třeba si uvědomit, že pojem “zatížení” a pojem “přenechání věci k užití jinému” nejsou tím samým a vzájemně si nejsou nikterak podřízeny. Občanský zákoník chápe zatížení jako právo a to i přesto, že v některých případech může být sjednáno pouze jako závazek. “Přenechání věci k užití jinému” je téměř vždy chápán jako závazek.
Mohu pronajmout nemovitost, u které je zákaz zatížení?
Možná ano a možná ne. Záleží na výkladu a na obsahu smlouvy, kterým byl zákaz zatížení zřízený. V lepším případě smlouva o zákazu zatížení obsahuje výslovný a jednoznačný zákaz věc pronajmout, propachtovat nebo s ní jinak nakládat. Pokud tento výslovný zákaz chybí, není ze zákazu zatížení možné zákaz nájmu vyvodit.
Pro přehlednost je proto vždy vhodné rozlišovat v samostatných částech smlouvy zákaz zcizení, zatížení a zákaz přenechání jinému (např. pacht, nájem).
Jak to bude se zástavním právem, i když je v katastru zapsán zákaz zcizení nebo zatížení?
Zástavní právo může být zřízeno pouze se souhlasem oprávněného ze zákazu zatížení. Souhlas oprávněného nemusíme mít v případě, kdy je věcné břemeno zřízené z rozhodnutí orgánu veřejné moci.
Musí dlužník souhlasit s prodejem zástavy k uspokojení pohledávky věřitele?
Ne, nemusí. Výkon zástavního práva (tedy nedobrovolný prodej) nezávisí na vůli dlužníka. Zástavní věřitel již nepotřebuje souhlas k výkonu zástavního práva. Důvodem je i to, že zákaz zcizení nebo zatížení se na zástavního věřitele nevztahuje. Samotný výkon zástavního práva je pak typicky prováděný prodejem ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy nebo způsobem, na němž se věřitel domluvil se zástavcem (případně s dlužníkem).
Jak jsme již zmínili, výkon zástavního práva může probíhat několika způsoby. Nyní si je více přiblížíme:
- výkon ve veřejné dražbě - obvykle se jedná o nedobrovolnou dražbu a je prováděný na návrh dražebního věřitele (zástavního věřitele). Ještě než dojde k samotné dražbě, má dlužník “poslední šanci” uhradit svůj dluh.
Zákaz zcizení nebo zatížení (ostatně stejně jako výhrada lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, budoucí zástavní právo apod.) zaniká v momentě, kdy se vydražitel nebo předražitel stane vlastníkem vydražené nemovité věci,
- výkon soudním prodejem zástavy - soudní prodej zástavy probíhá ve dvou fázích. První fáze je zahájena podáním návrhu k soudu, kterým se zástavní věřitel domáhá soudního prodeje zástavy. Pokud oprávněný doloží všechny potřebné dokumenty, soud vůbec nebude zkoumat a vyžadovat souhlas oprávněného ze zákazu zcizení nebo zatížení. První fáze končí usnesením soudu.
Pokud soud nařídí prodej zástavy, přechází se do druhé fáze, kterou je samotný prodej zástavy soudem. Tato fáze začíná podáním návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodeje zástavy, případně exekučním návrhem. Následně je zastavená nemovitost prodána v soudní dražbě.
Stejně jako v případě výkonu zástavního práva zákaz zcizení nebo zatížení na nového vlastníka nepřechází.
- výkon dohodou - další možností, jak vykonat zástavní právo je privátní realizací zástavního práva, tedy prodejem zástavy, přičemž na způsobu prodeje se zástavní věřitel a zástavce dohodli v písemné formě. Občanský zákoník nám v tomto ohledu dopřává smluvní volnost a nestanovuje pouze daný způsob, jak prodej uskutečnit. V praxi se nejčastěji setkáme s přímým prodejem zástavy. V úvahu však připadá i jiný způsob, jakým je prodej v rámci veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku.
V případě prodeje dohodou zákaz zcizení nebo zatížení přetrvává, což bude v budoucnosti zavazovat nového vlastníka nemovité věci, což může snižovat hodnotu nemovitosti.
Tím, kdo rozhoduje o tom, jakým způsobem bude zástavní právo realizováno, rozhoduje zástavní věřitel.
Na co si dát v praxi pozor?
Problém může nastat, pokud je nejdříve zapsané zástavní právo k nemovitosti (spolu se zákazem zcizení) a až následně se převádí vlastnické právo, zpravidla tedy až po načerpání kupní ceny do advokátní úschovy.
Jakých zákonů se týká zástavní právo, zákaz zatížení a zákaz zcizení?
Můžeme jmenovat následující ustanovení:
- § 1761 OZ: zákaz zcizení a zatížení,
- § 11 odst. 1 písm. n) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon): k tomu, aby vznikl věcněprávní zákaz zcizení nebo zatížení k nemovitosti, je nutný jeho zápis do katastru nemovitostí,
- § 1359 odst. 1 OZ: v souladu s tímto zákonem vykonává zástavní věřitel zástavní právo a to buď podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách (zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě), nebo podle zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (soudním prodejem zástavy), se kterým souvisí zákon č.99/1963 Sb., občanského soudního řádu,
- § 1315 odst. 2 písm. b) OZ: tento zákon udává limity, podle kterých nemůže být sjednáno zpeněžení zástavy ještě před splatností dluhu,
- § 1365 OZ: tento zákon upravuje dohodu uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavcem.
