Spoluvlastnictví = zdroj sporů: vše o něm a jak jej zrušit (PRO MAKLÉŘE)
Autor: Markéta Mazancová, datum: 25.4.2023
Zákruty spoluvlastnictví jsou spletité, a proto není divu, že se kvůli němu rozkmotřila nejedna rodina. Zjistěte, na co máte a nemáte právo a zda lze spoluvlastnictví soudně zrušit.
Co je to spoluvlastnictví?
Spoluvlastvím označujeme stav, kdy danou movitou či nemovitou věc spoluvlastní více osob najednou, přičemž tyto osoby jsou označované jako spoluvlastníci. Občanský zákoník upravuje tuto problematiku v § 1115 až § 1239. Jednotliví spoluvlastníci mají právo společnou věc držet, nakládat s ní, užívat ji, brát z ní plody a užitek. Spoluvlastnictví nejčastěji vzniká děděním na základě smlouvy, soudním rozhodnutím nebo vydržením.
Jak mohou být určeny spoluvlastnické podíly?
Druhy spoluvlastnictví můžeme rozdělit podle praxe (rozdělení na ideální poloviny a reálné rozdělení) nebo na základě práva (bezpodílové spoluvlastnictví a podílové spoluvlastnictví).
V praxi existuje toto dělení podílového spoluvlastnictví:
- na ideální poloviny. Z praktického hlediska se jedná o nejméně vhodnou formu spoluvlastnictví. Každému náleží poloviční podíl na nemovitosti, což se může zdát podle finančního vyjádření spravedlivé. Nevýhodou však je, že obě strany mají stejnou povinnost se o nemovitost starat a udržovat ji a mají stejné právo nemovitost užívat. V případě rozdělení na ideální poloviny není přesně ujednáno, kdo je vlastníkem které poloviny. Jedná se zkrátka o fyzicky neurčenou polovinu,
- na reálné části. Každý vlastník má reálně určené, jaká část patří jemu. Ke vzniku ideálních polovin často dochází v důsledku dědictví.
INFO: V katastru nemovitostí je ideální polovina označená v sekci “podíl” jako ½.
Právní praxe rozlišuje:
- bezpodílové spoluvlastnictví. Každý ze spoluvlastníků je vlastníkem celé nemovitosti. Nejčastěji se s ním můžeme setkat u společného jmění manželů,
- podílové spoluvlastnictví. Podíl každého spoluvlastníka je přesně vymezen. Podle rozsahu vzájemných podílů na nemovitosti jsou rozdělena práva a povinnosti, které s nemovitostí souvisí. Největší váhu má rozhodnutí těch spoluvlastníků, kteří mají více než 50 % hlasů. Pakliže dochází na nemovitosti k nějakým právním úkonům, pak se jich musí účastnit všichni spoluvlastníci, přičemž není rozhodující, jak velký podíl mají. Jestliže se jeden rozhodne nemovitost zbourat, přestavět či pronajmout, musí s tím souhlasit ostatní spoluvlastníci.
Proč je spoluvlastnictví tak komplikované?
Kamenem úrazu je, že práva a povinnosti spoluvlastníků jsou omezena právy ostatních spoluvlastníků. I když na první pohled může vypadat, že komunikace mezi spoluvlastníky bude bezproblémová, situace se často v průběhu času změní. Velkým problémem může být, pakliže se spoluvlastníci s více než polovinou hlasů rozhodnou, že v nemovitosti nesmí bydlet menšinový vlastník. Ačkoliv tomuto menšinovému vlastníku spoluvlastnický podíl stále náleží, bydlet v nemovitosti nesmí, přičemž se jedná o zcela legitimní krok. Menšinový vlastník se přirozeně může pokusit bránit soudní cestou.
Právní forma spoluvlastnictví je problémová i z pohledu financování. Banky totiž nebývají nemovitost ve spoluvlastnictví ochotné přijmout jako zástavu, proto je třeba jako zástavu použít jinou nemovitost.
Dalším problém je případ vydání případné exekuce na jednoho ze spoluvlastníků. Ta se dotkne celé nemovitosti.
Jak zrušit spoluvlastnictví?
Nikdo nemůže být nucen nemovitost spoluvlastnit. Samotné spoluvlastnictví může zaniknout některým způsobem vypořádání:
- nemovitost se rozdělí mezi více spoluvlastníků. To však nemusí být vždy možné. Reálné je to například v případě domu se dvěma a více byty, které mohou být vymezené tzv. prohlášením vlastníka a zapsané do katastru nemovitostí jako samostatné nemovitosti (tedy s vlastními listy vlastnictví). Dále pak je to reálné v případě pozemku s více parcelními čísly, přičemž každý nově vzniklý celek parcel může být funkčně samostatný,
- prodejem třetí osobě. Jedná se snad o nejjednodušší variantu vypořádání. Je však důležité, aby se spoluvlastníci dohodli na prodejní ceně,
- “vyplacením”. Jeden spoluvlastník koupí spoluvlastnický podíl jiné osoby,
- rozhodnutím soudu. Pakliže se spoluvlastníci nedomluví, je možné o zrušení požádat soud.
Jak je to s předkupním právem?
Ačkoliv se institut zákonného předkupního práva v červenci roku 2020 změnil a částečně zanikl novelou zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, u spoluvlastnictví zůstal částečně zachován. Tzv. předkupní právo se na spoluvlastnictví vztahuje tehdy, pokud vzniklo pro případ smrti nebo jiné právní skutečnosti, které spoluvlastníci nemohou ovlivnit. Pakliže chce jeden ze spoluvlastníků svůj podíl převést (a to i bezúplatně), má povinnost nejprve nabídnout ke koupi ostatním. V případě, že by o koupi projevilo zájem více spoluvlastníků, může vykoupit podíl i více spoluvlastníků, a to poměrnými podíly.
Povinnost nabídnout podíl k odkoupení se neuplatňuje v případě, pokud je podíl převáděný jinému spoluvlastníkovi nebo blízkému příbuznému (dítěti, sourozenci, manželovi, prarodičům, vnukům či rodičům).
