Autor: Michal Škola, MBA, projektový a investiční manažer, realitní konzultant, odhadce nemovitostí
Takzvaný realitní zákon, tedy zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování byl velmi dlouhou dobu připravován, konzultován, a nakonec v roce 2020 i přijat a zařazen do sbírky zákonů. Pokud mluvíme o dlouhé době příprav, jedná se v tomto případě opravdu o hodně dlouhou dobu, neboť přípravy tohoto zákona sahají až do roku 2011, kdy byla zahájena diskuse o něm. Proč vůbec tato debata a potřeba zákona vznikla? Důvodem byla špatná kvalita poskytovaných realitních služeb, s tím spojená neochota realitních kanceláří o nápravu, případně odlišení se kvalitou od těch horších a také velké množství soudních sporů spojených s realitními službami, či realitním obchodem.
Zavedení nové zákonné normy tedy mělo za úkol pročistit realitní trh od nepoctivých makléřů, kvalitativně vylepšit poskytované služby a celkově ozdravit realitní trh. Při prezentaci tohoto zákona jak zákonodárci samotnými, tak i médii, byla vždy predikována potřeba očištění realitního trhu od nepoctivých makléřů a stanovení pevných pravidel pro realitní obchod. S tím nelze nesouhlasit, vždyť v minulosti se často výraz realitní makléř považoval pomalu za sprosté slovo či za synonymum nepoctivosti. Pojďme se nyní detailně podívat, co v tomto ohledu realitní zákon vykonal bod po bodu.
Nejprve nám říká, že předmětem tohoto zákona je úprava některých práv a povinností při realitním zprostředkování a vymezuje určité pojmy, jako například, že realitní zprostředkování je činnost vedoucí k uzavření realitní smlouvy, co je vlastně realitní smlouva a co zpravidla obsahuje realitní zprostředkování. Prvním zásadnějším bodem je ustanovení §4 o úschově. Zákon vyloženě říká, že realitní úschova není žádoucí a přiklání se k použití úschovy advokátní, notářské, či bankovní. Realitní úschovu povoluje pouze v přísném a kontrolovaném režimu a pouze na písemné vyžádání klientem.
Pojďme se nejprve podívat na to, proč vůbec potřebujeme jakoukoli úschovu kupní ceny, nebo její části. Vzhledem ke lhůtě provedení vkladu nemovitosti do katastru nemovitostí je úschova dokonalou ochranou obou stran obchodu, tedy jak kupujícího, tak prodávajícího klienta. Finanční prostředky, které jsou kupní cenou, nebo její částí, skládá kupující na základě kupní smlouvy do úschovy, potom je podán návrh na vklad u příslušného katastru nemovitostí a následně po provedení vkladu katastrem se kupní cena vyplácí z úschovy prodávajícímu. Díky tomu, prodávající nedostane kupní cenu dříve, než je nemovitost převedena na kupujícího a kupující naopak nedává peníze prodávajícímu bez toho, aniž by měl jistotu, že nemovitost na něj převedena je.
Proces u katastru nemovitostí trvá zpravidla necelý měsíc. Úschova u advokáta, notáře, nebo bankovní úschova znamená úkon se samostatnou smlouvou (mimochodem v bance většinou i dosti zdlouhavý, ale o to víc bezpečný až neprůstřelný), což je pro makléře více nákladné a více časově náročné. Oproti tomu realitní úschova byla v minulosti řešena i společně se smlouvou kupní, byla jednodušší a nepřinášela vyšší náklady. Řekněme si objektivně, že toto ustanovení není žádným větším zásahem do práce makléře, ale naopak klientům může tento způsob připadat bezpečnější.
Na další ustanovení „realitního zákona“ se podíváme podrobněji v druhé a také třetí části seriálu.
