Nemovitostní cyklus: Ceny prostě půjdou dolů. Máme důkaz!
Datum: 9.11.2023, autor: Markéta Mazancová
Otázky na téma vývoje cen nemovitostí zaplavily internet, investiční poradce i realitní makléře. Názorů je mnoho, avšak skutečných odpovědí málo. Abychom získali relevantní názor na vývoj cen nemovitostí, je nutné pochopit, jak cykly vznikají a co je pohání.
Nemovitosti tvoří největší skupinu aktiv na světě. To je důvodem, proč jsou nemovitostní cykly těmi nejzásadnějšími, a to jak z pohledu národní, tak i globální ekonomiky.
Co je to nemovitostní cyklus a jak dlouho trvá?
Standardní nemovitostní cyklus trvá přibližně 8-9 let, avšak poslední cykly byly mírně atypické - o něco delší. Za jednotlivý cyklus považujeme období mezi dvěma stejnými polohami cyklické sinusoidy - tedy „vrchol-vrchol” či „dno-dno.” V každém dalším ekonomickém cyklu pak bývá vrchol či dno o něco výše, resp. hlouběji.
Co ovlivňuje rostoucí část cyklu?
Rostoucí část cyklu, tzv. „boom” je způsobený změnami v makroekonomickém prostředí, tedy např. uvolňováním úrokových standardů, změnou úrokových sazeb, rostoucími příjmy z domácností a firem apod. Pokud se tyto změny skloubí s nedostatečnou nabídkou nemovitostí, pak není divu, že cyklus začne gradovat. Peníze do realitního trhu začnou téct jako protržená přehrada. Prodávající se „namlsají” a začnou za své nemovitosti chtít nereálné peníze. Následně bude jen otázka, kdy pochopí, že zlatému realitnímu dolu odzvonilo a že budou muset jít s cenou dolů. To může trvat až rok (pozn. obecně lze říci, že cokoliv se s ekonomikou stane, reálně se to projeví přibližně se zpožděním jednoho roku).
Významný mezník - léta páně 2014
Od roku 2014 se ceny nemovitostí rozhodly, že nám vytřou zrak. A přesně to také udělaly. Vše vyvrcholilo post-covidovým šílenstvím na jaře 2022.
Co tomu předcházelo?
Aby ceny mohly růst, musí se nejprve propadnout. Krize (tzv. bust) začala náš trh svírat okolo roku 2008. Kopírovala tak celosvětový propad cen nemovitostí v krizi mezi roky 2007-2008. Investoři a developeři se zaradovali a začali masově investovat do bytové výstavby. Zároveň bylo mnohem snazší získat úvěr a tak podobně. Přesně podle učebnicového předpisu trvalo tohle šílenství 4 roky. Nízké ceny nemovitostí semleli všechnu nadbytečnou poptávku. Mezi lety 2011-2014 pak začala nabídka klesat, až situace vygradovala tak, že makléři téměř neměli co prodávat.
Jak už jsme řekli, developeři stavěli krize nekrize, přičemž realizace jednoho developerského projektu mohla zabrat třeba i 5 let. Na svůj vypečený kus pořádně tučného mamuta si developeři museli počkat. Po dostavbách vznikl převis nabídky, který ještě chvilku podržel ceny nemovitostí dole. Nový aktuální cyklus začal až v momentě, kdy se tento převis nabídky vyprodal. Jen pro srovnání - na začátku krize v roce 2007 bylo postaveno 41 649 bytů. V roce 2014 pak už bylo dokončeno pouze 23 954 bytů, což je o necelou polovinu méně.
Od roku 2014 jsou ceny jako z učebnice
Po tomto přelomovém datu šlo vše jako podle předpisu. Růst cen nemovitostí navíc popohnaly 2T repo sazby se svým historickým minimem 0,05 %. Na této úrovni zůstaly až do roku 2017. Benevolentní byly i ukazatele DTI a DSTI. Jak to pokračovalo všichni znáte - levné peníze způsobily, že každý chtěl nakupovat. Skvělé to bylo i pro developery, kteří měli nízké úvěry a navíc věděli, že je rychle splatí. Peníze rychle tekly i do nemovitostních fondů. Na výsluní se dostal i bytový „second hand,” ve kterém se vyžívali nejen zájemci o vlastní bydlení, ale také investoři. A tak prodávající začali rychle zdražovat a zdražovali a zdražovali a kdyby neexistoval nemovitostní cyklus, zdražovali by dodnes.
Chcete slyšet odpověď, co bude dál?
Pokud bychom měli věřit tomu, že ekonomický cyklus a všechny logické argumenty nelžou a nepřihodí se něco neočekávaného, tak ceny nemovitostí prostě jít dolů musí.
Když vyprůměrujeme odhady nejrůznějších odborníků a „zkoulevěštičů,” zjistíme, že ceny nemovitostí půjdou postupně dolů o 10-20 %, v průměru tedy o 15 %.
Důležité je zdůraznit, že vývoj cen má lokální charakter. Pokud jste v pozici investora, měli byste sledovat, jaká je kde místní poptávka, nabídka a kupní síla.
Po přečtení tohoto článku by vám mělo být jasné, že se s nákupem investičních nemovitostí vyplatí vyčkávat a zlaťáčky prozatím nechat ve strožoku. Však ona si je inflace za tu chvilku „ugrilovat” snad nestihne. Snad! Zkrátka - pokud ještě máte co, vyplatí se využít posledního záchvěvu podzimu vysokých cen a rychle prodat, následně si přibližně po dobu jednoho roku oblažovat pohledem na trvale vysoký stav vašeho bankovního konta a přibližně za ten rok opět koupit. A co už se vůbec nevyplatí, je vzít si na investici hypotéku, protože sazba ČNB je aktuálně okolo 7 %.
A co když sháníte vlastní bydlení? Tam je to jiné. Pokud se vám něco líbí a máte na to, tak si to prostě kupte. Žijeme přeci jen jednou ☺️
