Právník radí makléřům: Na co si dát pozor v prohlášení vlastníka

Datum: 15.10.2020, Autor: Markéta Mazancová

Pokud se makléři podaří získat do nabídky developerský projekt, rozhodně by neměl prohlášení vlastníka jen prolétnout letmo očima. Může totiž skrývat velká rizika a nesrovnalosti. Vyzpovídali jsme advokátku Alenu Pánikovou, abychom zjistili, na co si dát pozor.

Mezi časté problémy, které mohou v souvislosti s prohlášením vlastníka nastat, patří tyto:

Prohlášení vlastníka pořídí na začátku developer - pro sebe v co nejjednodušší formě. Následně může být takové prohlášení nepraktické a nepoužitelné pro kupující. To znamená, že pokud si někdo kupuje jednotku (nejen) v developerském projektu, měl by si prohlášení vlastníka důkladně projít. V tom by klientovi měl být nápomocen právě realitní makléř, případně právní zástupce.
Kupující si může mylně myslet, že k bytu náleží právo výlučného využívání nějaké společné části domu. Až po prohlédnutí prohlášení vlastníka se ukáže, že tomu tak není a tuto část je oprávněn užívat například s jiným bytem a podobně.
Fakticky domnělý vlastník něco užívá a v prohlášení to chybí, například užívání sklepa či terasy. Z právního pohledu na to tedy nemá žádné právo a byt má nižší hodnotu, než si původně myslel.

Administrativní náročnost změny prohlášení

Často se setkáváme s případy, kdy si klienti něco rychle sepíší sami mezi sebou. Následně za námi přijdou, že by v prohlášení potřebovali něco změnit, a zjistí, že změna je o mnoho komplikovanější než vytvoření nového prohlášení. Bylo by proto mnohem snazší, kdyby k nám přišli už na začátku. Ušetřili by si mnoho nervů, starostí a peněz,” vysvětluje advokátka Alena Pániková z Advokátní kanceláře DYMACEK LEGAL.

Nyní představíme ukázkové komplikace při změně prohlášení.

Rizika při rozdělení starého domu na jednotky

Ukázkový případ - klienti spoluvlastní starý rodinný dům a potřebují vypořádat nevyhovující spoluvlastnictví vzniklé z důvodu dědění. K tomu potřebují v domě právně vymezit jednotky.

Mnoho komplikací v souvislosti se sepisem prohlášení či jeho následnou změnou číhá tehdy, pokud je dům zatížený nějakým břemenem či zástavou např. ku prospěchu banky. K samotnému rozdělení domu či pozemku na jednotky se ze zákona souhlas banky nevyžaduje. Pouze v některých případech to vyžaduje banka sama v úvěrové nebo zástavní smlouvě, ale rozhodně ne vždy. “Paradoxem je, že zástavní věřitel nemusí podle zákona souhlasit s úplnou změnou předmětu zástavy, tedy rozdělením domu na jednotky, ale musí souhlasit s následnými změnami prohlášení,” uvádí Alena Pániková.

“Následná změna prohlášení totiž není jen formalita. Je pro ni vždy potřeba sehnat nejméně souhlas nadpoloviční většiny spoluvlastníků. Vše se zásadním způsobem komplikuje, pokud vstupuje do hry banka, protože pak je vždy ke změně prohlášení nutný i její souhlas, který může, ale nemusí udělit,” uvádí advokátka.

„Často dochází k případům, kdy klient nejdříve zastaví vůči bance celý dům s několika byty a postupem času potřebuje některý z nich prodat nebo třeba využít k zajištění dalšího úvěru. V takovém případě je rozdělení domu na jednotlivé jednotky také možným řešením, nicméně pokud se vymezí jednotky v nemovitosti, na které vázne nějaké věcné břemeno či zástavní právo (např. banky), toto právní zatížení se po vymezení jednotek automaticky “rozprostře” na všechny z nich. Pokud má být původní zástavní právo banky omezeno jen na některé z nově vymezených jednotek, banka s tím musí souhlasit, což je pochopitelně možné jen tehdy, pokud je jejich hodnota dostatečná vzhledem k nesplacené části původního úvěru,” popisuje možné řešení Pániková.

Obtížná domluva se spoluvlastníky

Snad největším problémem při změně prohlášení je dohoda s vlastníky ostatních jednotek v domě. Dokonce i pokud si měníte dispozice uvnitř vlastního bytu a bouráte příčky, čeká vás shánění podpisů. K požadované změně bude potřeba podpis váš, jakožto majitele bytu (jste dotčenou osobou), plus souhlas nadpoloviční většiny vlastníků všech ostatních bytových jednotek. “Tehdy bývá někdy poměrně obtížné vyběhat podpisy a vysvětlit sousedům, co po nich vlastně chcete, nehledě na to, že souhlas sousedů není pochopitelně nárokový,” upozorňuje advokátka.

Půdorysy přiložené k prohlášení nezachycují skutečný stav

“Často se také setkáváme s následujícím problémem. Nikde není udané, jak moc podrobné musí být schémata jednotlivých podlaží budovy, která jsou přílohou prohlášení.” U novostaveb se většinou používají půdorysy vycházející z projektové dokumentace, která je poměrně podrobná. U starších domů nicméně plány jednotlivých podlaží často představují v podstatě črty učiněné rukou, které nejsou dostatečně podrobné (není např. jasné, kde končí jednotka a kde začínají společné části apod.).

Nová právní úprava se snažila o zjednodušení

Do doby, než vstoupila v platnost novela občanského zákoníku v červenci letošního roku, bylo v některých případech pro změnu prohlášení vlastníka potřeba získat 100 % podpisů spoluvlastníků. To bylo zvlášť ve velkých domech mnohdy prakticky nemožné. Nová úprava mnohé úkony “usnadnila”. A to tím, že v některých je namísto sta procent potřeba získat pouze nadpoloviční většina souhlasu spoluvlastníků.

Novelou jsme se podrobněji zabývali zde.

100 % souhlasů spoluvlastníků se i nadále vyžaduje například tehdy, pokud se mění spoluvlastnické podíly na společných částech domu. “To se vztahuje například na případ, kdy si někdo chce ukousnout 2 metry společné chodby pro sebe,” upřesňuje Pániková. “Oproti tomu, pokud chcete změnit kočárkárnu na sklep, je to jednodušší, potřebujete souhlas pouze nadpoloviční většiny, nejedná-li se o části ve výlučném užívání vlastníka některé jednotky.”

V článku radí:

Advokátka JUDr. Alena Pániková Šildová z advokátní kanceláře DYMACEK LEGAL. Jednou z hlavních specializací této kanceláře je oblast nemovitostí, stavebního práva či územního plánování