Celoživotní bydlení v nájmu nebo hypotéka? Porovnali jsme obě varianty
Datum: 3.11.2020, autor: Markéta Mazancová
Na bydlení na úvěr se dá dívat z více úhlů. Které řešení je vhodnější, je vždy individuální. Kromě finančního hlediska si musí člověk ujasnit i svou životní filozofii. Oběma variantám jsme se podívali na zoubek a porovnali je.
Finanční limity hypotéky
Prvním limitem je měsíční rozpočet určený na bydlení. Pokud si člověk žijící v Praze může dovolit utratit měsíčně za bydlení maximálně 12.000,-Kč, pravděpodobně zvolí život v pronájmu. “Bydlení na hypotéku ve srovnatelném bytě – v otázce lokality, velikosti a podobně – ho vyjde obvykle o něco málo dráž. Taková je praxe,” otevírá téma Petr Klimeš ze společnosti Partners.
Druhým limitem je dokládání příjmů. Na hypotéku nedosáhnou ti, kteří si vydělávají peníze “na ruku” nebo mají nějaký škraloup v záznamech.
Třetí omezení plyne z nedostatečných vlastních zdrojů. “Pokud si chcete vzít hypotéku, většinou potřebujete 10 - 20 % ze svého. To je málokdo schopný naspořit, zejména mladí lidé,” vysvětluje Klimeš. I když se dnes dá zařídit financování 100% částky ceny nemovitosti, obvykle to nebývá za výhodných podmínek. 80 % z částky je tedy za běžný úrok a zbytek, například kombinace se stavebním spořením, bývá za vyšší úrok třeba 4-4,5%.
Kombinovaná varianta: bydlení v nájmu plus investování
“Pokud se člověk rozhodne bydlet v nájmu, tak těch 20 %, co by dal bance, může investovat. Investovat může i ten rozdíl: částku za hypotéku versus částku za nájem,” vysvětluje Klimeš variantu. Obě tyto částky lze mezitím spořit a investovat. Ve finále se dají tímto způsobem peníze zhodnotit natolik, že toto řešení finančně vyjde lépe než koupě bytu na hypotéku.
Nevýhody každé z variant
Cena nájmu však bude vždy stoupat více než hypotéka. Zatímco splátka hypotéky je stále stejná a v řádu mnoha let roste třeba jen o stokoruny.
Další “nevýhodou” bydlení v nájmu je, že nájemce mohou kdykoliv “vyhodit”. Tento aspekt však lze brát i jako benefit. Pokud totiž člověk bere bydlení v nájmu jako životní filozofii, je mnohem víc flexibilní a může prakticky ze dne na den změnit místo bydliště.
Oproti tomu u nemovitosti na hypotéku nikdy nevíte, zda si udrží svoji hodnotu. Ta může zničehonic klesnout například vlivem okolní nepěkné nové výstavby či přistěhováním nepřizpůsobivých sousedů.
Co je finančně výhodnější po celý život
“To se nikdy nedá paušálně určit. Rozhodující slovo tu má lokalita. Například v Praze jednoznačně vyjde líp nájem – ten tu vyjde i o pět nebo sedm tisíc měsíčně levněji,” uvádí Klimeš.
Pro změnu na nějakém menším městě vyjde lépe pořízení nemovitosti na hypotéku.
Češi stále volí konzervativní cestu
O bydlení ve vlastním se mluví jako “o jistotě”. Při volbě bydlení na hypotéku často padají fráze jako: “Alespoň nedáváme peníze někomu cizímu, platíme si do svého,” nebo “Jednou ten byt po nás zůstane dětem.” V neposlední řadě lidé chtějí mít zajištěný důchod a v této životní fázi již za bydlení platit naprosté minimum.
Pokud se na to podíváme racionálně, i člověk, který bydlí celoživotně v nájmu, může svým dětem odkázat “velké jmění”, pakliže racionálně spoří a investuje, například do akcií a do fondů. Tam mu investice dokážou vydělat 7-9 % ročně. V případě doby delší než 10 let se potom vyplatí investovat pouze do akcií. “U této varianty samozřejmě existuje reálné riziko nedostatečné sebekázně. Nejlepším řešením je potom trvalý příkaz nebo mít někoho, kdo se o to stará,” vysvětluje finanční poradce.
Pár užitečných rad
“Člověk udělá dobře, pokud vlastní bydlení nehledá za každou cenu. Když je někomu 25 let, ještě neví, kam ho život zavane. Proto není rozumné si brát hypotéku hned na první byt, na který narazí,” uvádí Klimeš.
Co takhle koupit byt, a když situace nebude vyhovovat, opět ho prodat?
I to je samozřejmě varianta. Od roku 2016 totiž platí zákon, že člověk může kdykoliv hypotéku předčasně splatit a na penále zaplatí maximálně pár stokorun. Pouze u některých bank je to stále pár tisícikorun. U splátky hypotéky prvních pár let převažují úroky nad splátkou jistiny. Takže se tato varianta v mnohém finančně podobá životu v nájmu.
Závěrem:
Zatímco měsíční cena nájmu celoživotně poroste, splátka hypotéky zůstane přibližně stále stejná. Cena koupené nemovitosti navíc poroste spolu s inflací, takže se nemovitost pořízená na hypotéku pravděpodobně do budoucna zhodnotí. S tím samozřejmě ruku v ruce porostou také náklady na údržbu nemovitosti, u bytu konkrétně příspěvky do fondu oprav. I když pravděpodobně v prvních letech splácení hypotéky budou měsíční náklady na bydlení vyšší než u nájmu, pomalu začnou klesat a jednoho krásného dne skončí úplně. Nájemné s vámi bude navždy.
V článku radí:
Ing. Petr Klimeš EFA
Zkušenosti finančního poradce sbírá již 11 let. Zaměřuje se na poskytování hypotéky, investování a pojištění. V současnosti působí v oblasti Jižních Čech pod křídly společnosti Partners.
