Autor: Markéta Mazancová ve spolupráci s advokátkou Kateřinou Vávrovou
Pravidla pro zvyšování nájemného se týkají zejména dlouhodobě obsazených bytů. U nově uzavřených smluv se většinou vychází z dohody obou stran.
U bytů, které jsou pronajaty na dobu určitou (většinou se jedná o dobu jednoho či dvou let), se nájemné zvyšuje velmi snadno. Stačí při prodlužování nájmu na další období přiložit k původní smlouvě dodatek či uzavřít smlouvu novou. „Obtížnější je to u dlouhodobých pronájmů na dobu neurčitou. Samostatnou kapitolu problematiky zvyšování nájemného pak tvoří byty s regulovaným nájemným,“ říká advokátka Kateřina Vávrová z Českých Budějovic.
Těchto dlouhodobých pronájmů se také týká právní úprava v novém občanském zákoníku. Ten vyšel z předchozího znění zákona s tím, že doplnil úpravu těch valorizačních mechanismů, jejichž znění nebylo dostačující. Zákony upravující zvyšování nájemného se týkají zejména případů, kdy se pronajímatel a nájemce nemohou dohodnout.
Nejjednodušším způsobem, který pomůže předejít jakýmkoli dalším sporům, je přiložení inflační doložky k nájemní smlouvě. Ta většinou uvádí, že nájemné může být zvyšováno o inflaci či o jinou dohodnutou částku.
Pronajímatele při zvyšování nájemného omezují dva faktory – čas a povolená výše zvýšeného nájemného.
„Za období tří let by se nájemné nemělo v součtu zvýšit o víc než o dvacet procent. Zároveň by celková částka za nájemné měla být v souladu s obvyklým nájemným za srovnatelných podmínek v daném místě,“ specifikuje Vávrová.
Návrh na zvýšení nájemného smí pronajímatel učinit maximálně jednou za dvanáct měsíců od posledního zvýšení. V případě, že by pronajímatel předložil návrh častěji, mohlo by být takové jednání stiženo vadou nicotnosti a zdánlivosti.
V případě, že nájemce se zvýšením nájemného souhlasí, začne platit navýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po obdržení návrhu.
„V případě, že nájemník pronajímateli nesdělí do dvou měsíců od dojití návrhu, že souhlasí s navýšením nájemného, má pronajímatel v tříměsíční lhůtě právo požádat soud, aby určil výši nájemného,“uvádí advokátka.
Soud výši nájemného stanovuje podle toho, jaké je na daném místě a v daný okamžik nájemné obvyklé. V případě, že se navýšení nájemného děje soudní cestou, není navyšování limitováno pravidlem „dvacet procent za tři roky“. Soud může rovnou zvýšit nájemné do výše obvyklé ceny. Soudní rozhodnutí může mít i zpětné účinky, a to až ke dni podání žaloby (tedy ne až od chvíle, kdy rozhodnutí nabude právní moci).
Detailně zpracovaný postup uvádí nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Samotné stanovení nájemného se zjišťuje znaleckým posudkem nebo doložením tří prokazatelných případů srovnatelných nájemných. Předložená nájemná musí odpovídat stejnému rozsahu práv a povinností.
„Mezi kritéria pro posouzení patří: délka nájmu, výše jistoty (kauce) či možnost dát byt do podnájmu. Dále pak záleží, zda je pronájem spojen s povinností úklidu v domě a péčí o zahradu, právem užívat zahradu přilehlou k domu, intervalem placení nájemného nebo délka výpovědní doby,“ shrnuje Vávrová.
Pro soud jsou rozhodující také srovnatelnosti obytné hodnoty bytu. Ty se rozdělují do pěti hlavních skupin:
1. O jaký byt v jaké stavbě se jedná – panelová stavba, bytový dům, rodinný dům, suterénní byt, příjemní, v prvním patře…
2. Obytná plocha – většinou se udává v metrech čtverečních. U menších bytů bývá většinou vyšší cena za jeden metr čtvereční než u větších bytů.
3. Vybavení – co všechno může nájemník v rámci nájemného používat.
4. Lokalita – rozsah zeleně, dopravní obslužnost, občanská vybavenost aj.
5. Stav bytu a budovy.
Můžeme se s ní setkat u velmi nízkého regulovaného nájemného, kdy pronajímatel valorizoval nájemné pouze podle regulačních předpisů. Zákon (§ 3074 a § 2249 občan. zák.) ošetřuje případ, kdy nájemné nebylo určeno na základě vzájemné dohody nájemce a pronajímatele a ani jej nestanovil soud. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout nájemci, aby se výše nájemného srovnala do míry obvyklé v čase a místě (tedy bez dodržení limitu 20 procent za 3 roky). Toto ošetření vzniklo z toho důvodu, že pokud by se pronajímatel držel daného limitu, trvalo by léta, než by se nájemné podařilo srovnat s místně obvyklým nájemným. A to by ekonomicky poškozovalo a znevýhodňovalo pronajímatele.
Případ snižování nájemného může nastat v případě, kdy stávající nájemce dal výpověď z nájmu kvůli tomu, že našel levnější pronájem, a zároveň, pokud se ve výpovědní lhůtě nabízí byt dál a nikdo o něj nejeví zájem, může se stávajícímu nájemci nájemné snížit. Snižování nájemného iniciovaného nájemcem dokonce upravuje nový občanský zákoník (§ 2249).
Pronajímatel si může s nájemcem dohodnout zvýšení nájemného ročně až o deset procent z účelně vynaložených nákladů na stavební úpravy. „Ty se mohou týkat provádění stavebních úprav v domě či bytě, které zlepšují užitnou hodnotu, a to nejen bytových prostor, ale také celkových podmínek v domě. Za zlepšení užitné hodnoty se též považují úpravy vedoucí k trvalým úsporám energií nebo vody,“uzavírá advokátka.
V článku radí: Mgr. Kateřina Vávrová, advokátka z Českých Budějovic
