V novém Občanském zákoníku, který je platný od roku 2014, došlo ke zvýšení právní ochrany kupujících. A týká se to také nemovitostí. Prodávající (tedy předchozí majitel nemovitosti) nese pětiletou zodpovědnost za skryté vady. Kupující má tedy šanci se účinně bránit proti „neférovému“ prodeji. Prodávající se na druhou stranu jistě nechce dostat do vážných problémů daných jeho zodpovědností za vady. Kupující totiž může na základě skrytých vad (ať již skutečných či účelových) dle Občanského zákoníku chtít odstoupit od smlouvy či zpětně snížit kupní cenu.
V následujícím článku jsme pro Vás ve spolupráci s právníky a specialisty NEMOPAS připravili podrobnější právní analýzu vad a skrytých vad.
K definici toho, co lze považovat za skrytou vadu věci a co již nikoliv, je třeba si nejprve definovat, jaká jsou práva a povinnosti jednotlivých stran kupní smlouvy týkající se kvality plnění.
Podle ustanovení § 2095 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, odevzdá prodávající kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý.
Podle ustanovení § 2104 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kupujícímu předmět koupě podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci.
Věc je vadná, pakliže nemá ujednané vlastnosti, a nebyly-li žádné výslovně ujednány, pak vlastnosti
u srovnatelné věci obvyklé. Nároky kupujícího z vadného plnění pak zakládají takové vady, které věc měla při přechodu nebezpečí škody na kupujícího.
Zároveň jsou vyloučeny práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.
Vymezeno pozitivně, má kupující práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou věc měla při přechodu nebezpečí a jíž při vynaložení obvyklé pozornosti nemohl poznat, popř. byla-li vada prodávajícím lstivě zastřena.
Ke vzniku práva z vadného plnění při tom není nezbytné, aby se vada projevila – navzdory vadám střechy nemusí do domu zatékat z klimatických důvodů (nízký počet srážek v době po koupi).
Pro posouzení, jedná-li se o vadu, je třeba vycházet z toho, že za vadu se považuje nedostatek takové vlastnosti, která se u nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena.
Je přitom třeba odlišit vadu od běžného opotřebení.
Jako příklad mohou posloužit
Zjištěné nedostatky kupované nemovitosti je proto vždy třeba posuzovat ve vztahu k nemovitostem stejného stáří a vzít v úvahu, jaké obvyklé vlastnosti nemovitosti uvedeného stáří a stavu mají. To souvisí i se stavebními technologiemi používanými v době vzniku stavby či při její rekonstrukci.
Tentýž nedostatek – např. vlhnutí zdiva projevující se odpadáváním omítky, bude běžným opotřebením u stoletého domu, ale vadou u novostavby.
Aby měl kupující práva z vadného plnění, musí mít nemovitost vady už v době prodeje. Posouzení tohoto aspektu není komplikované. Jako příklad by mohlo posloužit již výše citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.11.2015, sp. zn. 33 Cdo 2654/2015. V uvedené věci se soud mimo jiné zabýval otázkou, zda vlhkost domu není důsledkem přívalových dešťů v období po koupi ani nefunkční kanalizace na ulici.
Pro úvahu, zda se jedná o vadu skrytou či zjevnou je rozhodující, zda ji byl kupující schopen bez zvláštního úsilí rozpoznat. Zjevnost vady je tak jednak otázkou povahy této vady, jednak otázkou schopností kupujícího. Schopnost vadu odhalit bude jiná u průměrného občana a u odborníka. Pokud jde tedy o zjevnost uplatněných vad, je za zjevné vady možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí kupované věci, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání.
Jako příklad rozlišení lze uvést z vlastní praxe vznesené námitky ke střeše, jíž zatékalo – střecha měla jinou než deklarovanou krytinu a nedostatečný sklon. Zatímco odlišnou krytinu pozná i laik, nedostatečný sklon střechy je třeba přeměřit a je tak skrytou vadou. Vady je třeba posuzovat vždy individuálně. Příkladmo lze uvést tyto okruhy vad:
nedodržení předepsaného technologického postupu či předpisů. Pokud nemovitost či její část nesplňuje předepsané technologické postupy, může se jednat o vadu věci. Jako příklad bych uvedl rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 19.2.2014, 33 Cdo 2991/2013 uvádí mimo jiné, že pokud je předepsán technologický postup zhotovení střešní krytiny a nebyl dodržen (v posuzovaném případě chybí jedna vrstva pod finální střešní krytinou), pak obstojí závěr, že absence lepenky pod finální střešní krytinou představuje vadu prodávané věci.
Podobně z vlastní praxe – odpady nenapojené na septik ani kanalizaci (trativod pod podlahou koupelny), nedostatečný sklon komínových trubek napojovaných do komína, nedostatečné odvětrání plynových zařízení (karmy, kotle), absence izolací. Nicméně zdůrazňuji, že dodržení technologických postupů je třeba vztáhnout k době stavby či rekonstrukce – absence betonových základů, izolací či paropropustné folie pod střešní krytinou u domu z 19. stol. není vadou.
nefunkčnost zařízení, které je součástí nemovitosti – typicky nefungující kotel či radiátory, komín, filtr bazénu, apod. Je zejména třeba zjistit, zda zařízení nebylo funkční již v době přechodu nebezpečí škody.
narušená statika zdiva. Je třeba zejména věnovat pozornost jejím zjevným projevům – pokud budou na stěnách zjevné praskliny, nebude se jednat o skrytou vadu. Naopak jindy nemusí být praskání stěn důkazem narušené statiky, ale k praskání může docházet například při kontaktu zdiva různé tepelné roztažnosti (kámen, dřevo).
zatékání. Opět třeba odhalit jeho příčinu (děravý okap je vada zjevná, netěsnící střech bude vadou skrytou).
Pokud se tedy prodávající a realitní makléř, jako jeho zástupce, chtějí vyvarovat rizik spojených s výše popsanou zodpovědností a vyhnout se nepříjemnostem, reklamacím nebo dokonce soudnímu sporu, doporučujeme nechat vypracovat kvalitní inspekce nemovitosti (tzv. Technický průkaz nemovitosti.) a předat ji kupujícímu.
„Nechá-li prodávající vypracovat při koupi posudek a s jeho závěry seznámí kupujícího, může to významně zlepšit jeho postavení při případných sporech,“ domnívá se JUDr. Tomáš Hübner z advokátní kanceláře Hübner, Marek, Plewa, Vojáček. „Jen obtížně si potom lze představit úspěšnost námitek kupujícího, že byl prodávajícím nedostatečně informován o stavu nemovitosti, nebo že mu prodávající nějaké vady záměrně zatajil,“ doplňuje JUDr. Tomáš Hübner.
Mgr. Jan Novák, advokát
Ing. Radim Mařík, hlavní inspektor nemovitostí NEMOPAS
