Podle odhadu Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí dosahuje nadhodnocení na trhu s rezidenčními nemovitostmi až na 25 %. Ukažme si prstem, kdo za to může!
Prvně si pojďme shrnout oblasti, které ovlivňují ceny nemovitostí:
1. trvalé zvyšování cen,
2. nedostatečná nabídka nových bytů (nejen) v Praze za posledních 10 let,
3. úrokové sazby začaly překračovat psychologickou hranici 5 %
4. nejistá situace ohledně války na Ukrajině.
Snad jediným východiskem z této patové situace je nájemní bydlení. Padají i takové úvahy, že myšlenka na celoživotní bydlení v nájmu souzní s životním stylem mladé generace. Takže vlastně žádný problém!
Vznikají totiž nejrůznější cesty jak pronajímat, půjčovat si nebo sdílet cokoliv a s kýmkoliv. Jako odpověď na zvyšující se nenasytnost módy konzumní doby vešel v povědomí také tzv. minimalismus. Jedním z jeho znaků je, že se jeho vyznavači snaží omezit počet předmětů, které vlastní, na minimum. Zdá se, že se tato tendence v chování mladých přesouvá i do oblasti bydlení.
Že by se už Češi vzdali konečně svého fetiše “bydlení ve vlastním”? K orientaci na nájemní bydlení se začali přesouvat také investoři a přední developerské společnosti.
Byty na prodej
Zájem o tento druh rezidenčního bydlení je zcela enormní. Poptávka šplhá do výšek, což nahrává růstu cen. Podle informací společnosti Deloitte dosáhla průměrná cena na konci roku 2011 tržní ceny 88.000 Kč/m2. V porovnání s předchozím období se jedná o 20% nárůst cen. V současnosti dosahuje celorepubliková průměrná cena bytu 138.000 Kč/m2. V Praze je situace ještě mnohem brutálnější. Tam se v prvním kvartále roku 2022 pohybovaly ceny okolo 150.000 Kč/m2. Dostupná máme už i data z druhého kvartálu - ceny bytů v Praze ještě povyrostly, a to na 165.000 Kč/m2.
Pokud si to přepočteme na byt o velikosti 50m2, tak za něj zaplatíme přes 8,25 milionu. To se prostě z žádného normálního platu nedá utáhnout.
Nájemní byty
Vysoké ceny bytů přirozeně nahrávají i vysokým cenám nájemních bytů. Mladá generace si - zdá se - na nájemní bydlení bude muset zvyknout. V celorepublikovém měřítku dosahují ceny nájemních bytů okolo 250 Kč/m2/měsíc, v Praze pak 350 Kč/m2/měsíc. Ukázáno na praktickém případě - byt o velikosti 50m2 vyjde na 17,5 tisíce (bez energií!). Taková částka je pak výrazně nižší v poměru k měsíční splátce hypotéky. I to je důvod, proč se můžeme domnívat, že budoucnost bude po vzoru západních zemí - bydlení v nájmu bude převažovat.
Rodinné domy
I přes růst cen úrokových sazeb jsme v roce 2021 nezaznamenali pokles ve výstavbě rodinných domů. Převážná část domů se stavěla svépomocí. Nejčastěji lidé volili dispozici domu 4+1 a třídu energetické náročnosti B. Pozorovat jsme mohli také vysoký zájem o řadové rodinné domy. To bylo ovlivněno také opatřeními spojenými s virem Covid-19. Oproti tomu se nám postupně snižuje zájem o starší domy k rekonstrukci, a to v důsledku zdražování stavebních materiálů.
V roce 2021 činila průměrná cena za rodinný dům 11,3 milionu. Hovoříme zde o průměrném rodinném domě s podlahovou plochou okolo 145m2. Za metr čtvereční standardního rodinného domu jsme pak zaplatili mezi 60-75 tisíci za m2 podlahové plochy domu.
Zdražování stavebních materiálů, dopravy nebo ceny práce nejspíše dospěje do takové fáze, že můžeme očekávat nárůst nákladů na výstavbu rodinného domu až o 60 %. Pokud hovoříme o oblasti Prahy a okolí, lze předpokládat, že si ceny rodinných domů a bytů téměř konkurují.
Stavební pozemky
Stavebních pozemků na prodej je méně, než jaká je poptávka, stejně jako je tomu u domů a bytů. Proto i zde můžeme pozorovat rostoucí trend cenové hladiny. Lidé nejčastěji hledají stavební pozemky na okraji velkých měst, které mají dobrou dopravní dostupnost. Vzhledem k nedostatku takových pozemků se lidé často spokojí i s pozemkem ve větší vzdálenosti. Ceny pozemků za loňský rok vzrostly o více než 20 %. Atraktivní stavební pozemek v Praze v současnosti koupíte za 20-25 tisíc za metr čtvereční. V blízkém okolí Prahy se pak ceny pohybují mezi 10-12 tisíci za metr čtvereční. V porovnání s dobou před 5 lety nám ceny vzrostly na dvojnásobek. Stavebních pozemků je však nedostatek, a tak je jen otázkou, kam až ceny pozemků porostou.
Úrokové sazby
Nabízí se otázka, kam porostou úrokové sazby. “Podle mně je psychologická hranice, kterou jsou lidé schopni akceptovat ve výši 5 %. Což je špatně, protože se současné sazby pohybují okolo 5,5 %. To se prostě děje. Trh se hodně přibrzdil, a pokud se zvednou sazby ještě jednou, tak se zastaví úplně,” říká Jitka Habajová, majitelka franšízy GEPARD. ”Stává se, že lidé takovou úrokovou sazbu i odmítnou a své rozhodnutí raději odloží a čekají, jestli se situace nezlepší.”
Zdroj: České reality.cz
Počet nemovitostí na prodej roste
Jak můžete pozorovat v následující tabulce, počet nemovitostí na prodej nám za poslední měsíce začal mírně růst. Tak snad bude tato tendence pokračovat i nadále.
Názor realitního odborníka
Na názor jsme se zeptali i Honzy Stejskala, majitele kanceláře RK Stejskal v Českých Budějovicích: “Realitní trh ovlivňuje řada faktorů. Mezi ně patří dostupnost hypoték, politická situace u nás a ve světě, inflace, výstavba nových developerských projektů atd.,” uvádí. “V současné době ubývá poptávky díky zvýšeným cenám energií, benzínu, úrokových sazeb bank atd. a přibývá nabídky nemovitostí k prodeji. Domnívám se, že tento trend bude pokračovat a prohlubovat se. Co se týče podílu výše příjmu obyvatelstva a cen nemovitostí, jsme na tom zhruba stejně jako v roce 2007 před hypoteční krizí. Očekáváme tedy výrazné snížení cen některých druhů nemovitostí v určitých lokalitách a mírnější pokles cen u všech ostatních nemovitostí - kromě pozemků- ve větších městech. V krizi se rozevírají cenové nůžky mezi dobrými a špatnými lokalitami,” uzavírá Stejskal.
