Souhlas souseda se stavbou: jak by měl vypadat a kdy je třeba
Autor: Markéta Mazancová, datum: 8.11.2022
Souhlas souseda se stavbou může nahradit například územní nebo stavební řízení. Sousedé vám tak mohou svými podpisy ušetřit mnoho času i peněz. Z pohledu zákona zde hovoříme o takovém projevu souhlasu, který požaduje stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších novel).
Pro jaké stavby je možné souhlasu využít?
Institut souhlasu (nejedná se o právní termín, použijeme ho pouze pro snazší srozumitelnost) můžete využít zejména tehdy, pokud se jedná o stavby, které se nacházejí na zastavitelné ploše nebo na zastavěném území, nebo o stavby, které nemění poměry v území a nevyžadují nároky na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu. Nejčastěji se jedná například o stavby pro bydlení nebo pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy o jednom podzemním podlaží a max. 2 nadzemních podlažích s podkrovím. Další povolené druhy staveb jsou vyjmenované v § 103 stavebního zákona a ohlašované stavby včetně jejich změn dle § 104.
Kdy je souhlas sousedů se stavbou potřeba?
Získaný souhlas souseda se stavbou je výhodou, není však nezbytný. Stává se totiž, že soused odmítne souhlas podepsat nebo se jej z nějakého jiného důvodu nepodaří získat. V takovém případě je možné požádat o vydání územního rozhodnutí nebo stavebního povolení.
Ani při takovém postupu však sousedy nelze vynechat, protože i dále s nimi budete mít co dočinění v rolích účastníka řízení. Budou totiž ze své pozice oprávnění podávat námitky (podle § 89 odst. 4, SZ), či podat odvolání proti rozhodnutí, které stavbu povolilo. Konečné slovo však bude mít vždy stavební úřad. Jeho úkolem bude posoudit námitky účastníků řízení, kteří se nedohodli. Vycházet přitom bude z technických norem, závazných stanovisek nebo obecných požadavků na výstavbu (§ 89 odst. 6, SZ). Tyto opravné prostředky a možnosti odvolání bývají nezřídka a opakovaně nadužívané a zbytečně tak donekonečna prodlužují řízení.
Proč je dobré si souhlas souseda obstarat?
1. Je to rychlejší
Stavební úřady obvykle vydávají souhlasy mnohem rychleji v případech, že se nejedná o rozhodnutí vydávané ve správním řízení. Jedná se například o územní souhlas nebo souhlas s ohlášenou stavbou. V těchto případech je forma souhlasu nejrychlejší cestou k získání oprávnění k umístění nebo k realizaci stavby.
Na této variantě (v porovnání s územním rozhodnutím nebo se stavebním povolením) je výhodné, že proti rozhodnutí není možné se odvolat. Pokud je tedy žádost úplná a v souladu s požadavky stavebního úřadu, pak stavební úřad vydá územní souhlas do 30 dnů od podání žádosti. Právních účinků pak souhlas nabývá dnem doručení žadateli.
Pro srovnání, pokud je jedno územní nebo stavební řízení, má stavební úřad lhůtu 60 dnů od zahájení řízení. Pokud se navíc jedná o zvláště složitý případ, pak má úřad lhůtu až 90 dnů. Vše mohou ještě prodloužit nejrůznější lhůty jako např. přerušení řízení, které se do lhůty nezapočítává.
2. Ušetříte na poplatcích
Za vydání příslušných oprávnění se platí. V případě rodinného domu můžete ušetřit při využití souhlasu až 4.500 Kč, přičemž úspora 4.000 Kč představuje vydání souhlasu namísto stavebního povolení a 500 Kč ušetříte za vydání územního souhlasu namísto územního rozhodnutí.
3. Minimalizujete do budoucna sousedské konflikty
Vždy je lepší být se sousedy zadobře nebo minimálně nebýt ve sporu. Proto je více než vhodné sousedy informovat o tom, že na stavební úřad podáváte žádost. Jakoukoliv nedůvěru pravděpodobně prolomíte také tím, že budete sousedům pravidelně ukazovat průběžné návrhy a prodiskutujete s nimi případné návrhy. Naslouchejte jejich připomínkám. Pokud budete otevření, možná zjistíte, že jejich přání ničemu nebrání a třeba nakonec budou prospěšná i pro vás.
Od snahy získat souhlas se nenechte odradit ani tehdy, pokud se sousedy nemáte ideální vztah a máte pocit, že s žádostí o udělení souhlasu jdete rovnou do prohrané bitvy. Ono se obecně vyplatí nevytvářet si domněnky. Pokud nemáte odvahu zaťukat na jejich dveře, pošlete jim dopis, jehož součástí by měl být i situační nákres, stručný popis projektové dokumentace a popis situačního výkresu. Uveďte také lhůtu, do které by měl být souhlas udělen.
Jak by měl souhlas s vypadat?
Samotnou formu územního souhlasu specifikuje § 96/3 písm. d, stavebního zákona. Podle něho musí být doložené “souhlasy osob, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich a které mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být záměr uskutečněn”. Tyto souhlasy musí být zároveň vyznačené v situačním výkresu.
Podobné náležitosti musí mít i souhlas s ohlášenou stavbou, který upravuje § 105 odst. 1 písm. f). V neposlední řadě byste si měli dát pozor na případ, kdy je více spoluvlastníků. V takovém případě nemusí být jeden souhlas dostačující (§ 1128-1129, OZ).
Samotný podpis by pak měl být vyznačený na situačním výkresu a stačí podpis prostý, zákon tedy nevyžaduje podpis ověřený.
Co si představit pod pojmem situační výkres? Přesné podmínky ani obsahové náležitosti zákon neudává. Vše je snazší, pokud máte projektovou dokumentaci. Pakliže ji však nemáte, je vhodné vytvořit takový nákres, ze kterého je patrný charakter stavby, vzdálenost od hranice pozemků a sousedních staveb nebo základní výškopis.
Kdy souhlas nepotřebujete?
Souhlas nemusíte mít v případě, kdy nejsou stavby umístěné blíže než 2 metry od společných hranic pozemků a kdy se jedná o případy uvedené v § 103 (např. výrobek plnící funkci stavby, tedy třeba tiny house).
