Rent to own, generační hypotéka a další vychytávky
Autor: Markéta Mazancová, datum: 17.10.2022
“Na hypotéku nedosáhneme a nájem neseženeme.” I tak by mohla znít první věta zpovědi obyvatel azylového domu. Dobře, dost černého humoru. Pojďme k věci. Existují i jiné možnosti, jak přijít k bydlení?
Pojďme se podívat na další možnosti. Některé z nich jsou u nás ještě hudbou budoucnosti. Asi nejzajímavější “novinkou” na trhu je služba rent to own. Pojďme si představit jednotlivé možnosti.
Generační hypotéka
Generační hypotéka je exotickým druhem hypotéky, kdy klient platí pouze úroky, nikoliv jistinu. Úroky pak daný klient platí až do konce svého životu, kdy po něm hypotéku přebírají potomci a ti ji platí dále. Prakticky se často jedná o nájemné, které často vychází levněji. U nás však tradici nemá. S generační hypotékou se můžeme setkat zejména v USA.
Dvougenerační hypotéka
Pokud se podíváme do světa, tak dvougenerační hypotéky začínají být poměrně smutnou normou například v Japonsku. Tento druh hypotéky bývá poskytovaný i na 40 a více let. V Japonsku se pak můžeme setkat s dobou splácení i na 100 let. Nemovitost přechází do vlastnictví až po celém splacení. Není proto divu, že jedna hypotéka zasáhne i více než dvě generace.
Štafetová hypotéka
Vícegeneračním hypotékám se do značné míry podobá produkt Komerční banky, tzv. štafetová hypotéka. Stejně s převedením splácení z rodičů na děti je tato hypotéka vhodná tehdy, pokud děti ještě studují, nemají příjmy na splácení hypotéky a rodiče již chtějí investovat do jejich bydlení. V momentě, kdy se děti osamostatní, převezmou od rodičů hypotéku a splácejí ji sami.
Hypotéka interest-only
Generační hypotéka se do určité míry podobá také tzv. interest-only hypotéce, u které se platí pouze úroky. Ta funguje tak, že je zafixovaná např. na období jednoho roku. Na konci tohoto období však klient stále dluží stejnou částku. Tato varianta se hodí pro movité klienty, kteří mají naspořeno dostatek peněz a předpokládá se u nich, že dluh na konci roku zaplatí.
Hypotéka na předplacené nájemné
Jedná se o poskytnutí peněz na profinancování celkové částky nájemného městského nebo obecního bytu. Poskytnutá částka odpovídá sjednané budoucí kupní ceně bytové jednotky. Využívá se tehdy, když zájemce usiluje o převedení bytu do osobního vlastnictví, ale obec to zatím neumožňuje. Nevýhodou této hypotéky je, že musíte ručit jinou nemovitostí. Tuto hypotéku poskytuje Komerční banka.
Hypotéka na nákup podílu v bytovém družstvu
Tento druh hypotéky poskytuje mBank, avšak tak jako tak, pořízení nemovitosti musíte zajistit jinou nemovitostí.
Hypotéka zpětně (zpětné proplacení)
Účelem této hypotéky je refundace nákladů na pořízení, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti. Aby mohlo dojít k jejímu čerpání, je nutné doložit, že jste investici uhradili z vlastních zdrojů.
Model “rent to own” vzbuzuje emoce
Na závěr jedna “vychytávka” k zamyšlení. U tohoto modelu se zastavíme o něco déle. V ČR je zatím v plenkách a vzbuzuje nemalé emoce. Podle mnohých odborníků totiž nemá šanci fungovat.
Model “rent-to-own” úspěšně funguje například v Austrálii, USA nebo Anglii. Tedy v zemích, kde se řeší nedostupnost bydlení pro mladé už více než deset let. Rent to own je ekonomickým modelem, kdy zákazník splácí zapůjčené zboží a to do doby, dokud jej celé nesplatí.
Mezi hlavní výhody tohoto modelu patří to, že se klient nevystavuje riziku zadlužení, avšak problémem je, že vyjde velmi draho. Další výhodou modelu je, že si můžete vyzkoušet v nemovitosti nejprve žít.
Jak rent to own funguje v praxi?
Nejprve se uzavírá nájemní smlouva. V ní by mělo být uvedené nájemné a případně i budoucí kupní cena. Obvykle si “prodávající”/”pronajímatel” (dále jen “pronajímatel”) vyhrazuje právo, aby tuto kupní cenu každý rok zvedal. Pronajímatel se však zavazuje, že nemovitost neprodá nikomu jinému. Nájemní smlouva dále obvykle obsahuje ustanovení, že nájemce smí nemovitost koupit kdykoliv během nájmu.
V USA můžeme pozorovat dvě varianty rent to own:
- úvěrová opce - tato varianta nájemci umožňuje rozhodnout se, zda si nemovitost koupí či nikoliv,
- úvěr s kupní smlouvou - zavazuje nájemce ke koupi na konci nájmu.
Existuje také varianta, že rent to own dá zájemcům možnost, aby se například během 5 let rozhodli, zda si nemovitost chtějí koupit, zajistili si financování a mezitím se mohli chovat “jako doma”. Velkým problémem nájmu totiž je, že se pronajímatelé často snaží nájemce “omezovat”. Snaží se jim zakazovat chov mazlíčku, nepřejí si realizovat drobné stavební úpravy nebo dokonce i vymalovat podle představ zájemce.
Model “rent-to-own” se v USA týká nejen nákupu nemovitostí, ale také i nákupu jakéhokoliv jiného zboží.
Rent to own v ČR?
Během psaní tohoto článku jsem narazila na fakt, že v České republice není tato metoda příliš rozšířená. Mezi prvními výsledky vyhledávání se mi váhavě ukázaly informace o startupu Ownest, které hned následoval web s názvem Dr. Jan Telensky. No a pak dlouho nic. Podle informací ze serveru E15.cz však model při prvotní prezentaci na sociálních sítích vzbudil značnou nedůvěru. Skepsí nešetřili ani hypoteční specialisté, banky nebo sociologové.
Pro bližší představu společnosti Ownest by rent to own mělo fungovat tak, že se zájemce o byt registruje na webu společnosti. Zájemce si dále vybere byt, který společnost Ownest koupí. Klient se do bytu nastěhuje a 5 let v něm bydlí za tržní nájemné. Následně si může byt odkoupit. Pakliže tak neučiní, byt zůstává společnosti Ownest. V průběhu této doby je nájemník motivován, aby si spořil peníze a to slevou z nájmu. Ať už má Ownest jakoukoliv budoucnost, tak je vidět, že zvedl vlnu zájmu a diskuzí.
