Prodej nemovitosti jakožto obchodního podílu z pohledu daní
Datum: 28.9.2022, autor: Markéta Mazancová
Na českém realitním trhu se v poměrně široké míře využívá zvláštní forma prodeje nemovitosti, kterou je prodej a převod obchodního podílu ve společnosti. Pojďme se podívat na celou záležitost z pohledu daní.
Pokud se rozhodnete prodat nemovitost, můžete zvolit v podstatě jeden ze dvou způsobů. První z nich je přímý prodej nemovitosti (“asset deal”), respektive převod vlastnických práv. Druhým způsobem prodeje nemovitosti je prodej podílu společnosti, která nemovitost vlastní (“share deal”).
Hlavní rozdíl je v tom, co budete po právní stránce převádět na kupujícího. Pokud se rozhodnete pro share deal, vlastník nemovitosti se v katastru nemovitostí nezmění a bude jím stále daná obchodní společnost.
Předmětem podnikání takových společností bývá nezřídka prodej a pronájem bytových a nebytových prostor nebo jiný druh podnikání, které mají v dané nemovitosti provozovnu. Často bývá taková forma zvolena tam, kde je vlastníkem právnická osoba nebo fyzická osoba ze zahraničí.
Share deal a daňové výhody - příklad
Daňové zvýhodnění prodeje takové nemovitosti je poměrně složitá záležitost, která by byla na hodiny a hodiny povídání. Pojďme si proto nyní ukázat alespoň jeden příklad na případu pana Vokurky:
Pan Vokurka koupil pozemek s rodinným domem v květnu roku 2019, a to za 5.000.000 Kč. Do domu se nastěhoval hned po jeho koupi. Pan Vokurka navíc podniká. V jedné části domu bydlí a ve druhé provozuje svoji podnikatelskou činnost.
V březnu roku 2022 nemovitost prodal. Existuje nějaká šance, jak měl pan Vokurka postupovat, aby nemusel platit daň ze zisku?
Nejprve si pojďme shrnout, že doba vlastnictví domu trvala od května roku 2019 do března 2022.
Ještě než začneme hledat “kličky”, jak se vyvázat z povinnosti daňového plnění, pojďme si připomenout, že pan Vokurka mohl teoreticky vložit RD do obchodního majetku. Jaké měl tedy pan Vokurka možnosti?
1. Mohl podnikat jako fyzická osoba a celou nemovitost (dům i pozemek) vložit do obchodního majetku.
2. Mohl podnikat jako fyzická osoba a to aniž by vložil pozemek do obchodního majetku.
3. Mohl podnikat jako právnická osoba (forma s.r.o.) a v domě provozovat obchodní činnost na základě smlouvy o nájmu, kterou uzavřel mezi sebou jakožto panem Vokurkou a svou firmou.
Varianta daňové povinnosti č. 1: Nemovitost byla v den prodeje obchodním majetkem.
Nyní budeme testovat podmínky osvobození od daně podle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, kdy pan Vokurka vložil nemovitost do obchodního majetku a uvedl jej do daňové evidence a účetnictví. Na základě tohoto ustanovení však příjem nelze osvobodit od DPFO (daň z příjmu fyzických osob). Podle § 4 odst. 4 ZDP (Zákon o dani z příjmu) totiž platí, že jakmile se prodává majetek, který je ke dni prodeje součástí obchodního majetku, tržba z jeho prodeje představuje zdanitelný příjem ze samotné činnosti, a proto se vždy podle § 7 odst. 4 ZDP jedná o zdanitelný příjem.
Jaký měl pan Vokurka důvod proto, aby vložil svoji nemovitost do obchodního podílu? S největší pravděpodobností to bylo proto, aby mohl pan Vokurka uplatňovat daňové odpisy, a to minimálně v poměrné výši z daného rodinného domu. Jedná se totiž o nástroj, jak snižovat dílčí základ daně ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP.
Otázkou je, co by se změnilo, pokud by pan Vokurka vyjmul nemovitost z obchodního majetku v momentě, kdy se rozhodl, že ji prodá. Ani toto by nepomohlo, protože i tak by musel daň platit, jelikož by nesplnil podmínku osvobození od tržby z prodeje, která říká, že nemovitost musí být vyřazena z obchodního majetku déle než 2 roky před prodejem.
Daňová varianta č. 2: Nemovitost nikdy nebyla součástí obchodního majetku.
V tomto případě se záležitost bude řídit § 4 odst. 1 písm. a) ZDP a bude splněná podmínka osvobození od DPFO, protože pan Vokurka v nemovitosti bydlel 2 roky bezprostředně před prodejem.
Daňová varianta 3: Prodávaná nemovitost sice nebyla součástí obchodního majetku, ale byla v jeho nájmu.
Pokud testujeme možnost osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, neexistuje omezení, které by bránilo takové situaci, aby nemovitost byla pronajata. Fakt, že část nemovitosti sloužila k podnikání a byla pronajata firmě pana Vokurky, ničemu nevadí. V tomto případě by nemovitost při prodeji byla osvobozena od DPFO.
Závěr
Cílem článku ani tak není naučit vás všechny daňové souvislosti. Ostatní věřím, že je jako makléři ani znát nepotřebujete. Článek má spíše ukázat, že daně a prodej nemovitosti jakožto obchodního podílu, jsou poměrně složitým tématem, kde do hry vstupuje velké množství faktorů. Pokud proto klient prodává nemovitost jakožto share deal, VŽDY HO NEJPRVE ODKAŽTE NA DAŇOVÉHO PORADCE, aby si vyjasnil, jak to s daněmi bude a zda může udělat něco proto, aby se daňovému plnění co možná nejvíce vyhnul.
