Pro makléře: starý dům k rekonstrukci nebo novostavba?
Autor: Markéta Mazancová, datum: 28.10.2020
Starší domy k rekonstrukci lákají klienty realitních kanceláří především nízkou cenou. Obvykle však mají svá velká "ale".
Proč starší dům?
Hlavním argumentem, který mluví pro koupi starého domu, může být jeho poloha. To platí zejména tehdy, pokud v dané lokalitě již není možné sehnat v intravilánu obce stavební parcelu pro novostavbu.
Koupě staršího domu navíc může přinést pocit, že klient má již ”něco v ruce”. Samotnou rekonstrukci je pak možné provádět postupně, například po místnostech. Pokud to navíc stav nemovitosti dovolí, některou stávající místnost před rekonstrukcí mohou lidé prozatímně obývat. Ušetří tak nájemné za byt, v němž by během stavby bydleli.
V neposlední řadě je to také zahrada, která bývá u starších domů již vzrostlá. Mohou se na ní nacházet například plodící ovocné stromy, na které by se u novostaveb čekalo léta.
Posouzení stavu staršího domu obvykle vyžaduje “odborné oko”. Proto, ještě než se klienti rozhodnou pro koupi nějakého konkrétního, měli by do svých úvah zapojit projektanta, architekta nebo inspektora nemovitostí. Všechny tyto profese jim pomohou určit technický stav domu a nastínit, co vše lze s nemovitostí uskutečnit.
Vesnické domy – dříve se žilo jinak než dnes
V minulých dobách na venkově trávili lidé velké množství času venku. Proto již večer a ve volném čase nepotřebovali takový výhled ven ze svého domova. Tomu uzpůsobili i své domovy - menší okna a omezený výhled. Proměna klasického vesnického stavení v moderní prosvětlený dům bývá proto extrémně finančně náročná. Druhou možností je, že se obyvatelé domu spokojí se stávajícím “temným” řešením.
Co je výhodnější z finančního hlediska?
Lidé často zastávají názor, že rekonstrukce je výrazně levnější než novostavba. Toto opravdu platí jen zřídkakdy. Varianty se z finančního hlediskanedají porovnat. Do hry vstupuje totiž mnoho faktorů, rozsah nutných oprav na starším domě a na druhé straně cena pozemku a typ novostavby.
Z původní nemovitosti se použijí často pouze holé zdi. Ani u starého domu se mnohdy člověk navíc nevyhne administrativě a s tím spojeným výdajům. Například u starých domů nezřídka chybí stavební dokumentace, s čímž je spojená potřeba vytvořit zaměření skutečného stavu.
Odhad ceny rekonstrukce a novostavby podle metrů krychlových
Každoročně se určuje pro Českou republiku průměrná cena stavby podle statistik u již postavených staveb. V posledních letech se průměrná cena rekonstrukce za metr krychlový obestavěného prostoru pohybuje mezi 5000 - 5500 Kč bez DPH. Jiné zdroje - z praxe - uvádějí částku i 6500,- Kč. Do obestavěného prostoru domu se zahrnuje i půda, všechna patra i sklep.
U novostaveb se tato cena pohybuje velmi podobně.
Nejčastější problémy starých domů
Proti koupi a rekonstrukci starého domu mluví skutečnost, že jej nelze úplně přizpůsobit obrazu svému. Na druhou stranu, ani novostavba není zárukou, že budou majitelé s dispozicí spokojeni. Mnoho nevýhod zvoleného řešení se může ukázat až v průběhu bydlení.
Dalším velkým problémem starých domů bývá vlhkost a obecně problémy s dešťovou vodou. Často nebývá vyřešený její odvod od domu, a tak během deště teče veškerá voda pod základy a vzlíná přes stěny. To má za následek rozpadání zdiva a tvorbu plísní. Základy takového domu začnou po letech v některých místech klesat a dům praskat.
U starých domů navíc nezměníte orientaci na světové strany či umístění domu na pozemku. Nicméně! Toto je své podstatě společný problém také mnohých novostaveb.
Vlastníci stavebních parcel nezřídka přistoupí k nekoncepčnímu výběru projektu na typizovaný domek, který taktéž nebere ohledy na orientaci na světové strany. O otázce orientace domu na světové strany jsem se více rozepsala zde. Tedy ani v tomto případě volba novostavby nemusí být úplnou výhrou.
