Autor: Markéta Mazancová, datum: 29.10. 2021
Při prodeji nemovitosti často vyjdou najevo nesrovnalosti mezi zápisy v katastru nemovitostí a skutečností. Prodávající se pak mnohdy makléře ptají, jak tento neduh vyřešit. Takříkajíc “černou stavbou” bývá např. přístavba, garáž či veranda. Stávající stavební zákon umožňuje stavbu legalizovat relativně schůdnou cestou. Papírování s tím spojené, dá sice zabrat, nicméně stále to jde. Nový stavební zákon všechno zpřísní.
Jedná se o takovou stavbu, která byla postavena bez stavebního povolení, ohlášení stavby či bez územního rozhodnutí. Černou stavbou se také rozumí porušení plánovaného geometrického, materiálového nebo konstrukčního záměru, který odpovídal původní projektové dokumentaci, na základě které bylo stavební povolení nebo rozhodnutí uděleno.
V případě, že byla stavba postavená bez stavebního povolení, nařídí stavební úřad její odstranění. Souběžně také poučí stavebníka o tom, že má 30-denní lhůtu od zahájení řízení, během které může požádat o dodatečné povolení stavby.
Chybně zapsané nebo zcela nezapsané nemovitosti na pozemku bývají pak výsadou starších domů. V některých případech bývají stavby dokonce i zkolaudované, ale jaksi se zapomnělo na oznámení katastrálnímu úřadu. Provedení zápisu může být poměrně jednoduché v momentě, kdy máte k dispozici potřebné dokumenty, jakými je kolaudační rozhodnutí, geometrický plán apod.
Současná právní úprava je nastavená tak, že pokud stavebník nebo vlastník doloží potřebné dokumenty a potvrzení, že stavba nestojí tam, kde by to bylo v rozporu se zákonem, je možné “černou stavbu” územně plánovací dokumentací nebo rozhodnutím správního orgánu dodatečně povolit.
TIP: Pro legalizaci stavby je potřeba zajistit velké množství dokumentů, jakými je např.: projektová dokumentace, velké množství revizí, dokumentace stávajícího stavu, vyjádření dotčených orgánů, povolení nebo souhlasů. Není proto divu, že v současnosti existují firmy, které legalizaci stavby vyřídí za vás.
Černou stavbu nelze promlčet a řízení o odstranění černé stavby může být zahájeno kdykoliv. Pokud tedy koupíte historické objekt, který není zanesený v katastru nemovitostí, může vás čekat proces legalizace nebo odstranění stavby i po desítkách let.
U novějších objektů si budete muset nechat vypracovat projekt stavby, u starších projektů pak pasport stavby. Připravte se tak na shánění stanovisek dotčených orgánů (např. hasičů, životního prostředí, ochrany vod aj.), stanovisek veřejné dopravní a technické infrastruktury nebo stanovisek vlastníků. Některé případy vyžadují také radonový, geologický nebo hydrogeologický průzkum aj.
CO JE TO PASPORT STAVBY? Jedná se o zjednodušenou dokumentaci skutečného provedení stavby. Jeho úkolem je nahradit chybějící dokumentaci. Vyhotovuje se dodatečně na základě zjištěné skutečnosti podle přílohy č. 3 k vyhlášce č. 499/2006 Sb.
Až budete mít všechny potřebné dokumenty, vydáte se na stavební úřad, kde zaplatíte správní poplatek. Úřad následně provede rozhodnutí o kolaudaci.
Nebývá výjimkou, že černá stavba stojí na pozemku už nějaký ten rok, ale nikdo si jí doposud nevšiml. Odhalit to může pojišťovna při likvidaci pojistné události či katastrální úřad během nového mapování. A co si budeme povídat, nejčastěji dojde k odhalení v důsledku udání. Stává se také, že se majitel pozemku udá nevědomky sám.
Důležité je uvědomit si, že chybějící ohlášení nebo povolení není možné zhojit během času. Stavbu vám tedy stavební úřad může nakázat odstranit i po několika desítkách let.
V rozporu se zákonem je i situace, kdy byla nějaká nemovitost z pozemku odstraněna, ale v katastru nemovitostí je stále evidována. I tehdy je třeba dát aktuální stav do souladu se skutečností.
Doposud byla legalizace po naplnění zákonem daných podmínek poměrně jednoduchá. Schválení nového stavebního zákona však mnohé změní a dodatečná legalizace stavby už nebude tak snadná. Z projednávaného návrhu totiž vyplyne, že stavebník nebo vlastník bude muset nově prokázat, že ve vztahu k černé stavbě jednal v dobré víře.
V praxi to bude znamenat to, že vlastník bude například muset doložit, že byl někým uveden v omyl a že se domníval, že stavební povolení bylo vydáno. Nový stavební zákon tak má zabránit dodatečnému povolování staveb, které vznikly vědomě a zjevně v rozporu se zákonem. Stavební úřad tak bude moci jednodušeji rozhodnout o odstranění černých staveb.
Nejčastěji mezi ně patří drobné stavby o jednom nadzemním podlaží do 16 m2 a výšce 4,5 m2, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní.
Co se naopak za drobnou stavbu nepovažuje? Např. garáž nebo speciální budovy, jakými jsou stavby civilní obrany, požární obrany apod.
