Praxe pro makléře: Jak vystěhovat neplatící nájemníky?
Autor: Markéta Mazancová, datum: 20.9.2021
Ještě před samotným podpisem smlouvy byste si měli zájemce proklepnout a požádat ho o maximum informací o jeho životě. Prevence je totiž nejlepší cestou, jak může pronajímatel předejít ztrátám desítek (či dokonce stovek) tisíc a vyhnout se soudním tahanicím. Ne vždy se ale podaří nájemce odhadnout. Co pak s tím? Na to se podíváme v následujícím článku.
Opožděnou platbu řešit ihned
Pokud se nájemník zpozdí s placením byť o jeden nebo dva dny, vždy je dobré na nic nečekat a neprodleně ho upozornit. Nejprve postačí zatelefonovat, třeba se ukáže, že se jedná pouze o nedopatření.
Pokud peníze na účtu během pár dnů nepřistanou, je vhodné zaslat upozornění, v kterém budou zmíněné důsledky nezaplacení. Obvykle se nájemník zalekne výpovědi nebo zákonných úroků z prodlení a částku ihned zaplatí. Dobré je také na rovinu se zeptat, zda se dotyčný nedostal do finančních problémů. V případě, že se jedná o dlouhodobě bezproblémového nájemce, můžete se s ním dohodnout na odložení platby, případně na rozložení do více splátek. Každopádně vždy požádejte nájemníka o oficiální uznání dluhu. Takový dokument má jednak psychologický efekt, jednak může posloužit, pokud by došlo na soudní vymáhání.
Výpověď z nájmu
K okamžité výpovědi lze podle občanského zákoníku přistoupit při zvlášť závažném porušení povinností nájemce, za které se považuje i nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu tří měsíců. V takovém případě může pronajímatel požadovat, aby mu nájemce bez zbytečných odkladů odevzdal klíče od bytu, a to nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Pozor: Aby byla výpověď platná, musí pronajímatel prokazatelným způsobem vyzvat nájemce k zaplacení. Až poté může přistoupit k písemné výpovědi.
Výzva musí:
- být vždy písemná,
- obsahovat důvody výpovědi,
- informovat nájemníka, že pokud s uvedenými důvody nesouhlasí, má právo vznést námitku nebo se obrátit na soud s žádostí o přezkum oprávněnosti.
Pokud výpověď tyto náležitosti nemá, je neplatná.
Co dělat, pokud se neplatič odmítá vystěhovat?
Jediným zcela legálním řešením je obrátit se na soud a podat žalobu na vyklizení nemovitosti.
Pojďme si projít krok po kroku, jak “správný” postup vystěhování probíhá:
1. Počkat, než nájemník začne dlužit nájemné za tři měsíce
2. Zaslat neplatiči výzvu k uhrazení dlužné částky
3. Zaslat výpověď bez výpovědní lhůty
4. Vyčkat 1 měsíc od data doručení
5. Zaslat výzvu k odstěhování
6. Podat žalobu na vyklizení bytu
7. Čekat přibližně půl roku až rok, než soud vydá pravomocné rozhodnutí
8. Najmout si exekutora, který vystěhování provede
Po celou tuto dobu musíte zajišťovat vykutálenému nájemníkovi veškerý komfort. K tomu ještě musíte platit fond oprav, energie, které nájemce spotřebuje, a případně ještě úvěr, kterým byt splácíte.
Bez souhlasu nájemníka smíte do bytu vstoupit až tehdy, když držíte v ruce pravomocné rozhodnutí soudu. Celou záležitost můžete také následně předat exekutorovi nebo soudnímu vykonavateli. Mnozí pronajímatelé si stěžují, že se jedná o šikanu státem. Zvláště, pokud si spočítají, kolik měsíců bude trvat (půl roku až rok), než budou moci byt opět pronajmout. Navíc ještě není vůbec jasné, v jakém stavu bývalý nájemce byt předá. Celou situaci ještě může zkomplikovat, pokud v bytě bydlí děti. A šance, že z něj dostanete dlužné nájemné, je mizivá.
Neplatiči musíte zajišťovat během výpovědní lhůty plný komfort
Co nesmíte dle zákona udělat i přesto, že zanikl nájemní vztah?
V rozporu se zákonem je samotný vstup do bytu nájemníka bez jeho svolení, i když v bytě nemá ve své podstatě co dělat. V krajním případě vás může napadnout i za trestný čin porušování domovní svobody. Dále je protiprávní odpojit energie nebo vyměnit zámky. S vystěhováním vám nepomůže ani policie.
Co s věcmi, které zbyly po odstěhovaném nájemníkovi?
Zanechané věci po opuštění nájmu jsou dalším problémem. V případě, že není zřejmé, že nájemník věc zjevně opustil, musí se pronajímatel o věc postarat ve prospěch nájemce. Pokud tedy není jasné, že bývalý nájemník věc opustil, je pronajímatel povinen poskytnout přiměřeně dlouhou dobu k převzetí věcí. Jestliže si však nájemce nevyzvedne věci bez zbytečného odkladu, smí pronajímatel po předchozím upozornění nájemce věci prodat.
Tipy, jak na vystěhování “svépomocí”?
Prvním tipem je, že nabídnete nájemníkovi “výpalné”. Prostě mu zaplatíte za to, aby se odstěhoval.
Celý proces vystěhování může také urychlit, pokud nájemník obtěžuje sousedy např. zápachem, hlukem, kouřením apod. V takovém případě alespoň nemusíte čekat tři měsíce, abyste odeslali výpověď z nájmu.
Další možností je, že dojde k závadě na topení či na rozvodech elektřiny. Tím nechci nikoho k ničemu navádět, proto nechám prostor představivosti. Proto jen otázka k zamyšlení - jak takovou závadu vyřešit, pokud nájemce evidentně nekomunikuje, aby ji pronajímatel mohl odstranit?
A pak jsou tu zmíněné klíče. Zatímco klíče od bytu vyměnit nesmíte, klíče od vchodových dveří ano - tedy po domluvě s ostatními byty. Neplatiči se pravděpodobně nepodaří klíče získat oficiální cestou - protože nekomunikuje.
Pak můžete také lumpovi udělat z ostudy kabát. Obejděte sousedy a vysvětlete jim situaci. Pokud narazíte na “aktivní sousedy”, jistě mu zatopí pod kotlem.
Na lumpa můžete dále podat také trestní oznámení pro podvod. V něm můžete uvést, že nájemník podepsal nájemní smlouvu s úmyslem neplatit. Úmysl neplatit je možné prokázat tím, že nájemník neměl v době podpisu nájemní smlouvy dostatečné příjmy k hrazení nájemného. Při posuzování se přihlíží i k případným dluhům a exekucím. Při takovém postupu už záleží jen na schopnostech policistů a jiných orgánů. Někdy se podaří, že podvodník putuje za mříže. Ale není to pravidlem. Každopádně i to může posloužit jako strašák, podvodník se může zaleknout a odstěhovat se. Není ovšem jisté, že po odsouzeném v bytě nezůstanou rodinní příslušníci, a i tak hrozí, že bude potřeba řešit vyklizení bytu.
