Zákazem zcizení se obvykle banky chrání před prodejem nemovitosti do rukou někoho, kdo nebude mít na splácení. Zákaz zatížení zase slouží k tomu, aby nemovitost neztratila na ceně v důsledku toho, že bude zatížena právní vadou. V následujícím článku vysvětlím, jak se lze těchto zákazů zbavit a zda nejsou jen “nějakým fíglem” banky, jak si udržet klienty,
Co jsou zákazy zcizení a zatížení nemovité věci?
Jedná se o dva samostatné právní tituly, které je možné sjednat samostatně nebo zvlášť.
Mohou mít povahu věcného práva nebo závazku a musí být smluvně odlišeny od zákazu pronájmu nebo pachtu. V případě problematiky zákazu zcizení a zatížení se objevuje řada otázek, jak zákon vyložit. Zákaz zcizení a zatížení upravuje č. 89/2012 Sb., občanského zákoníka.
Zákaz zcizení
Tento právní institut omezuje možnosti vlastníka nemovitosti, aby nemohl převést vlastnická práva. Tento zákaz může být zřízen na základě právního jednání vlastníka (tj. zcizitele), a to jednostranně (např. opuštění věci) nebo dvoustranně (např. uzavření smlouvy). Aby vznikl zákaz zcizení, je nutný zápis do katastru nemovitostí. Pokud by se vlastník pokusil nemovitost prodat i přes zákaz zcizení, katastr by pravděpodobně takovou změnu nezapsal.
Úkol zákazu zcizení je typicky ochrana zájmu věřitele, který poskytuje finanční prostředky ke koupi nemovité věci. Zákaz zcizení bývá proto také často kombinován se zástavním právem k nemovité věci.
Nutnost zápisu do katastru
Aby katastr zápis provedl, musí být nejprve zákaz zcizení vymazán. K tomu je potřeba souhlas všech stran, včetně strany, v jejíž prospěch bylo toto právo zřízeno. Často bývá touto stranou banka nebo jiná finanční instituce, která poskytla úvěr na pořízení nemovitosti.
Více zákazů na jedné nemovitosti
K jedné nemovitosti může být zřízeno více zákazů zcizení nebo zatížení.Pokud už jeden zákaz na nemovitosti zřízený byl, další mohou být zřízené pouze se souhlasem oprávněného z již existujícího (prvního) zákazu. Pokud má následně dojít ke zcizení nemovitosti, bude k tomu potřeba souhlas všech dotčených.
Zákaz zatížení
Omezuje možnosti vlastníka nemovité věci tak, aby nemohl zatížit nemovitost právem třetí osoby nějakým věcným právem, které by vázlo na nemovitosti. Na rozdíl od zákazu zcizení nese zákaz zatížení z právního hlediska řadu výkladových nejasností. V praxi zákaz zatížení pro majitele nemovitosti znamená, že souhlasí s tím, že nemovitost nebude jinak zatížená - např. věcným břemenem dožití, zástavním právem apod.
Zaprvé občanský zákoník rozlišuje pojem “zatížení” a pojem “přenechání věci k užití jinému.” Jedná se o zcela jiné pojmy, které nelze zaměňovat.
V praxi se proto můžeme setkat s chybným výkladem, podle kterého zákaz zatížení nemovité věci obsahuje zároveň i zákaz nemovitou věc pronajmout, propachtovat nebo s ní jinak nakládat. V lepším případě pak smlouva o zákazu zatížení obsahuje výslovný zákaz nemovitou věc propachtovat nebo jinak pronajmout. Pokud ve smlouvě výslovný zákaz propachtování nebo pronájmu chybí, nedá se nijak určit, zda nemovitost smí být přenechána k užívání další straně. Vždy je dobré sjednat zákazy přenechání věci k užití další straně v rámci pachtu nebo nájmu.
Zákaz zřízení i zcizení musí být pouze na dobu určitou
Zákon § 1761 OZ uvádí, že zákaz zcizení a zatížení může být zřízený na dobu určitou a zároveň i přiměřenou. Tato dvě pravidla mají za úkol sloužit jako právní ochrana pro majitele nemovitosti. Co se však považuje za dobu přiměřenou, není nikde definováno. Nicméně lze říci, že se přiměřenou dobou trvání zákazu zcizení a zatížení rozumí doba do okamžiku uspokojení věřitelovy pohledávky.
Za jakých podmínek může být prodána nemovitost i přes zákaz zcizení nebo zatížení
Modelový příklad - půjčili jste si na nemovitost a přestali jste splácet. Banka má právo využít zástavního práva a uspokojit tak svoji pohledávku. Zákaz zcizení se však nedotýká přechodu vlastnického práva nebo vzniku zatížení na základě jiných právních skutečností, např. zřízení věcného břemene rozhodnutím orgánu veřejné moci nebo přechodem vlastnického práva na základě dražby při výkonu rozhodnutí. Pokud tedy rozhodne soud, může být nemovitost prodána i bez souhlasu dalších stran, v jejichž prospěch byl zákaz zcizení zřízen. Výkon zástavního práva obvykle probíhá exekucí a v následující fázi mívá podobu prodeje nemovitosti v dražbě nebo soudním prodejem zástavy. V případě výkonu zástavního práva soudním prodejem tak původní zákaz zcizení nebo zatížení ze zákona zaniká.
Zůstane zákaz zcizení lpět na nemovitosti i po dražbě?
Zájemci, kteří se dražby zúčastní, budou o zákazu zcizení informováni a tato zkutečnost tak může snižovat cenu nemovité věci. Co přijde po vydražení, není výkladově jasné a není zřejmé, zda zákaz zcizení zůstane na nemovitosti lpět i nadále nebo ne.
Stejně tak je tomu i v případě privátního (dohodnutého) způsobu výkonu zástavního práva, a to včetně přímého prodeje zástavy, kdy zákon nestanovuje zánik zákazu zcizení nebo zatížení. Faktem je, že zatížení nebo zcizení lpí neoddělitelně na nemovitosti a je spolu s nemovitou věcí převáděno na nabyvatele.
Banka si chce pojistit, abyste jí na konci fixace neutekli
Kromě toho, že banka se zákazem zcizení a zatížení chrání pro případ, že přestanete splácet, není to jediným důvodem. Tento nástroj dává věřiteli (bance) moc rozhodnout, zda budete moci na konci fixačního období svůj úvěr refinancovat. Nutnou podmínkou pro refinancování totiž bývá nový záznam v katastru, což by porušilo původní závazek.
Zákaz zatížení nemovitosti může mít tři roviny
Roviny zatížení se odstupňovávají podle míry vypověditelnosti:
1. zákaz zatížení nemovitosti zástavním právem
2. zákaz zatížení nemovitosti zástavním právem bez písemného souhlasu věřitele
3. smluvní zákaz zatížení nemovitosti bez zápisu do katastru.
Poslední případ nepodléhá zápisu do katastru. Přesto nedodržení podléhá sankcím ze strany banky.
Důsledky porušení zákazu zcizení
Pokud je zákaz zcizení nebo zatížení ujednán smluvně, důsledky vždy závisí na ujednaných smluvních podmínkách. Pokud se jedná o porušení zákazu zcizení, který podléhá zápisu do katastru nemovitostí, katastr jej jednoduše nezapíše.
