O trestné činnosti v realitách, o podvodných makléřích a umění ukrást nemovitost
Datum: 31.1. 2021, autor: Markéta Mazancová
Následující článek by Spielbergovi skvěle posloužil jako námět pro celovečerní trhák. Podvody v oblasti nemovitostí a realitního zprostředkování nejsou bohužel ničím neobvyklým a chytlavě napsané nadpisy v médiích drtí pověst všech poctivých a kvalitních makléřů. Zveme vás na exkurzi do realitního podsvětí!
Jakých deliktů se v oblasti realit můžeme dopustit?
Stačí si vybrat. Možností, za co být odsouzen, je spousta:
- Klamavé jednání. Klamavé jednání nastává tehdy, když jste vědomě jednali v rozporu se skutečností.
- Podvod. Trestního činu zvaného podvod se dopustí každý, kdo sebe nebo někoho jiného obohatí tím, že uvede někoho jiného v omyl, využije něčího omylu nebo zamlčí podstatné činnosti a způsobí tak na cizím majetku škodu nikoli nepatrnou. Pozor: Neznalost katastru vás nijak neomlouvá!
- Uvedení v omyl. Toto je docela zajímavé. V pojmu “uvedení v omyl” totiž Nejvyšší soud trochu tápe. Na jedné straně tvrdí, že se o podvodné jednání jedná i v případě, pokud si je poškozený schopen prověřit skutečný stav a že poškozený nemá povinnost nic ověřovat, i když by takový postup byl obvyklý a obezřetný. Jinak řečeno, i když si klient umí prověřit údaje na katastru, nemusí to udělat a následně se může po makléři vozit, že ho uvedl v omyl. Stejné je to i se “zatajením informací, které jsou veřejně přístupné”. Na druhé straně zákon uvádí, že "Proto za situace, kdy v rámci předmětného vztahu poškozený sám svou zjevnou neopatrností, které se mohl snadno vyvarovat, přistoupil k nejisté finanční dispozici a vynaložil finanční prostředky, pak se s důsledky této nejistoty musí také sám vypořádat, a to za použití prostředků soukromého práva. Z hlediska principů, na nichž je založen demokratický právní stát, je nepřijatelné, aby trestním postihem jednoho účastníka soukromoprávního vztahu byla nahrazována nezbytná míra opatrnosti druhého účastníka při ochraně vlastních práv a majetkových zájmů.” Je tedy z pohledu zákona nejisté, zda si klient musí vše sám prověřovat nebo vás může napadnout za to, že jste mu něco veřejně dostupného neřekli.
- Škoda. Ke škodě dojde například tehdy, pokud zástava svou hodnotou převyšovala půjčené finanční prostředky.
- Obohacení. Je podobné jako škoda.
- Podvod a lichva. V oblasti realit můžeme jmenovat jako podvod např. “padělatelský úkon” - např. padělání kupní smlouvy.
- Zpronevěra. Příkladem by bylo, kdybyste si “ukradli” rezervační zálohu.
Pět skutečně vykutálených případů
Případ 1: Podvodné nabízení bytů prostřednictvím elektronické dražby
Organizovaná skupina ze Slovenska řízená “mafiánem” podvodně inzerovala prodej bytů ve veřejné dražbě, přičemž osoba exekutora ve skutečnosti neexistovala. Cena se zdála být výhodou, a proto vzbudila dostatečný zájem. Z mnoha osob se takto skupině podařilo vylákat dražební jistotu v částkách od 50.000-300.000 Kč. A to není všechno! Ti lumpové ještě vybrali další desetitisíce za tzv. “přednostní rezervaci”. Svůj vlastní úspěch si ještě pojistili šibeničním termínem. Zájemci se dostali do časového presu, takže si zájemci ani neověřili, zda se byt skutečně prodává. O fyzické prohlídce přirozeně ani nemohla být řeč. Mafiáni si přišli na více než 2 miliony korun. Jejich štěstí však netrvalo věčně. Šli si pěkně pospolu sednout do chládku jako organizovaná skupina za trestný čin podvodu dle § 209 odst. 1, 4 písm. a) a d) TZ.
Případ 2: Nekalé praktiky při sjednání rezervací
Reality Colorit a.s. na to šli od lesa. Uměli si zajít na nevýhodnou formulaci rezervačních smluv. Došlo to až tak daleko, že několik klientů podalo trestní oznámení pro podezření ze spáchání podvodu nebo zpronevěry.
Co konkrétně do rezervačních smluv dávali?
Např. během inzerce se tvářili, že jsou přímí prodávající. O tom, že jsou realitkou se klienti dozvěděli až po podpisu rezervační smlouvy a prodávající se naopak dozvěděli, že RK není přímým zájemcem. Pokud zájemci chtěli takovou smlouvu vypovědět, museli zaplatit 10 % ze značně nadhodnocené tržní ceny nemovitosti.
A to ještě nebylo všechno! Smlouva byla postavená tak, že právo na provizi RK vznikalo ještě 24 měsíců, a to i tehdy, pokud se RK o prodej vůbec nepřičinila. Colorit také vybíral zálohy na provizi, přičemž po obdržení zálohy realitka přestávala komunikovat a vyvíjet jakoukoliv aktivitu, protože zisk již měla jistý.
Aby toho nebylo málo, realitka přišla také na způsob, jak obírat nejen prodávající, ale také kupující. Nenesla totiž odpovědnost za nezajištění hypotečního úvěru. Kupující dlouhou dobu udržovala v domnění, že hypotéku, do které měla být zahrnuta část rezervačního poplatku, intenzivně vyřizuje. Ve výsledku vše dopadlo tak, že klient neměl peníze ani na zaplacení zálohy realitce, ani na koupi nemovitosti, což bylo penalizováno smluvní pokutou.
Třešničkou na dortu byla rozhodčí doložka a fakt, že zprostředkovatel směl své dluhy zajistit směnkou. Šokující však je, že se tentokrát nevyplnilo úsloví “na každou svini se vaří voda”, protože se trestný čin nepodařilo prokázat a věc byla odložena. Jediné, co mohlo realitku trápit byla sem tam nějaká ta pokuta od ČOI, na kterou si ale vždy v pohodě vydělala.
Případ 3: Majitel nevěděl o převodu pozemku
Pachatel 1 využil toho, že někde jsou nějaké pozemky, které se v současnosti nevyužívají a napadlo ho, že by je mohl střelit skoro za 13 mega. Zajistil si realitku a advokáta. Prodej se podařilo dotáhnout až do fáze podpisu na úřadě, kde pachatelka 2 použila padělaný pas. Celou nekalost odhalil advokát ještě zavčasu, takže k reálnému převodu nedošlo. Oba pachatelé šli za mříže za pokus o zločin “podvod”, a to konkrétně za padělání a pozměnění veřejné listiny. Podíl realitnímu makléři ani advokátovi na zločinu připsán nebyl, i když výpovědi makléře zněly nevěrohodně a byly stále měněny. Jedná se o případ z roku 2005.
Případ 4: Podvodně vybrané smluvní pokuty
Tentokrát byl hlavním “hrdinou” realitní makléř. Vytvořil si jednoduchou zprostředkovatelskou smlouvu, která prodávající prakticky k ničemu nezavazovala. Tím aktivita makléře skončila a pokračovala až po dvou letech. Tehdy si dal záležet s tím, aby vytvořil ke každé získané smlouvě její výhradní sestru, která už ovšem byla značně zavazující. Po dvou letech už přirozeně byly všechny dotyčné nemovitosti prodány. Makléř podle originálního vzoru zfalšoval podpisy na výhradních smlouvách a vymáhal po prodávajících smluvní pokutu ve výši 825.000 Kč za porušení exkluzivity.
Ačkoliv smluvní pokutu nikdo nezaplatil, pouze jeden z poškozených byl přesvědčen, že podpis na smlouvě skutečně není jeho pravý podpis. Soudní grafolog během trestního stíhání potvrdil, že padělky tvoří nejen tento jeden podpis, ale také všechny ostatní. Makléř šel chladnout do vazby za pokus o podvod.
Případ 5: Podvodné vylákání blokačních záloh a záloh na provizi
Vrchním padouchem byla v tomto případě také realitní makléřka. Svoje finanční problémy se rozhodla řešit po svém. Jejích poctivých obchodů začalo ubývat a rojit se začaly ty nepoctivé - pustila se do nabízení výměny obecních bytů. Za příslib zprostředkování vylákala od zájemců blokační zálohy v celkové výši 800.000,-Kč. Důvěryhodnost doložila padělaným potvrzením od obcí, které údajně měly prokazovat svůj souhlas s výměnou. I téhle vynálezkyni přišel od soudu rozsudek, který ji odsoudil za podvod.
Pokus o padělání listin není nic neobvyklého
Pěkně přehledně nám delikty posledních dnů a měsíců zpracovává portál Strážce katastru. Ten upozorňuje na to, že nám v poslední době počet “krádeží” nemovitostí roste. Ukrást nemovitost není zas až tak složité, a to v důsledku následujících faktorů:
- jediný právně závazný doklad o vlastnictví je jeho zápis v katastru,
- osoba, která koupí od nevlastníka nemovitost v dobré víře, se stává jejím majitelem,
-úředník na katastru nemá prostředky na prozkoumání pravosti předkládaných písemností.
Mezi nejčastější nástroje, které podvodníci ke krádeži využívají, patří zejména: padělané podpisy a razítka, nepravé notářské ověření, falešné plné moci a kupní smlouvy, padělané občanky a pasy.
Na závěr si poslechněte pár nadpisů z médií k tématu:
- “Právník a ekonom dostali pět let. Obrali starého muže o dům” (prosinec 2021, detail)
- ”Žena s falešnou plnou mocí prodala pozemky svého otce” (prosinec 2021, detail)
- “Manželka měla obrat nemocného chotě o pozemky za tři miliony: „Ukecala“ i úředníka” (listopad, 2021, detail)
Závěrem: Znalosti trestné činnosti v oblasti realit mohou makléři krásně využít. Ačkoliv není naším cílem klienty strašit, přeci jen je dobré je upozornit na nebezpečí během prodeje. Je třeba také vzít v potaz, že lidé slýchají o “podvodech” realitních kanceláří prostřednictvím médií. Často ani obsah článků na internetu nečtou. Pořádně je vyděsit dokáže už pouhý dobře napsaný nadpis, jehož cílem je zaujmout. Pokud realitní makléř zvládne identifikovat strachy klienta z případné spolupráce, může s ním vše podrobně probrat a vysvětlit mu, jaký je rozdíl mezi kvalitním a poctivým makléřem a těmi podvodníky “z internetu”.
Všem podvodníkům přejeme příjemný pobyt za mřížemi a všem poctivým makléřům, aby jejich pověst jen a jen vzkvétala!
UPOZORNĚNÍ: Některé případy by podle aktuálního realitního zákona již nebylo možné spáchat. Díky bohu.
