Nejčastější chyby a rizika v rezervačních smlouvách
Autor: Markéta Mazancová, datum: 1.8.2022
Celé martyrium zvané právní servis obvykle začíná vždy tím samým - podpisem rezervační smlouvy. Zkontrolujte si, zda znáte nejčastější rizika a chyby, které mohou nastat.
K čemu je rezervační smlouva?
Předpokládám, že každý realitní makléř ví, co rezervační smlouva je. Ale přeci jen pro připomenutí a pro začínající makléře: hlavním úkolem rezervační smlouvy je poskytnout kupujícímu i prodávajícímu garanci, že po vyřízení formalit (např. vyřízení hypotéky), skutečně dojde k uzavření kupní smlouvy a následnému převodu nemovitosti.
#1 problém: Znění smlouvy k ničemu nezavazuje
Častým problémem bývá, že strany podepíšou smlouvu, která prodávajícího k ničemu nezavazuje. V dnešní době bývá dvoustranná rezervační smlouva (figuruje v ní zprostředkovatel a kupující) spíše raritou. Nebo respektive, za určitých podmínek se s ní setkat můžeme, ale je složité ji správně postavit (jednalo by se o případ, kdy by zprostředkovateli byla udělena plná moc, která by ho opravňovala i k podpisu rezervační smlouvy). Každopádně je vždy lepší volit smlouvu trojstranou (makléř-kupující-prodávající).
#2 problém: Smlouva nevýhodná pro kupujícího
Často se stává, že rezervační smlouva neposkytuje kupujícímu téměř žádnou ochranu. Stává se, že prodávajícímu nehrozí žádné sankce v případě, že od smlouvy během rezervačního období odstoupí. Rezervační smlouva by proto měla být postavená tak, aby znamenala stejný závazek jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího.
#3 problém: Smluvní pokuty by měly být fér pro obě strany
Je celkem běžnou praxí, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy vinou kupujícího (např. kvůli nedostatku finančních prostředků), propadá celá rezervační záloha ve prospěch realitní kanceláře nebo prodávajícího. To bývá ošetřeno v rezervační smlouvě téměř vždy.
Smluvní pokuta by však měla platit i vzhledem k druhé straně, na což se zapomíná. Může se totiž stát, že si prodávající prodej rozmyslí nebo upřednostní vyšší nabídku jiného zájemce. Běžně se stává, že jedinou povinností prodávajícího v případě odstoupení od smlouvy je vrátit již obdržené finanční prostředky. Vzhledem k tomu, že smluvní pokuta a rezervační pokuta bývá ekvivalentní, pak by bylo spravedlivé, pokud by prodávajícímu hrozila stejně vysoká smluvní pokuta.
#4 problém: Prohlášení stran o neexistenci vroubků
V zájmu kupujících vždy je, aby v rezervační smlouvě prohlásili, že nemají exekuce, finanční problémy nebo že se neřítí do insolvence. Prohlášení by měl učinit i prodávající. Ten by měl uvést, že na nemovitosti neexistují žádné první ani faktické vady. Kupující by měl mít jasno v tom, že je nemovitost v bezvadném stavu, eventuelně by měl o všech vadách vědět. Jedná se jak o právní, tak o věcné vady - např. nefunkční topení nebo zatékající střecha.
#5 problém: Další prohlášení - ochota pomoci s hypotékou
Pakliže kupující chystá financovat nemovitost pomocí hypotéky, měl by se prodávají v rezervační smlouvě zavázat, že poskytne veškerou součinnost k získání úvěru. Snad nejdůležitější krok je podepsání zástavní smlouvy, bez níž by kupující nemohl hypotéku načerpat. V případě, že by prodávající zástavní smlouvu nepodepsal, měl by mít kupující právo od rezervační smlouvy odstoupit.
#6 problém: Nedostatečná specifikace nemovitosti
Už v rezervační smlouvě by měla být nemovitost popsána tak, jak bude specifikována v kupní smlouvě. Nemělo by proto být přípustné, aby nemovitost nebo účastníci byli specifikováni zkrácenou formou. Mělo by být zároveň zřejmé, jaké příslušenství k nemovitosti náleží. U bytů to budou sklepní prostory, parkovací stání či podíly na společných prostorech. U rodinných domů a pozemků to pak budou všechna parcelní čísla.
#7 problém: Rezervační smlouva šitá horkou jehlou
Pokud je rezervační smlouva “ušitá horkou jehlou”, lze předpokládat, že se ve stejném duchu ponese celý obchod. Kupující však nesmí podlehnout tlaku a “výhrůžkám”, že další zájemci čekají hned za dveřmi.
#8 problém: Musí být jasno ve věci peněz
Zcela zásadní je, aby v rezervační smlouvě nechyběla kupní cena a výše rezervačního depozita. Kromě samotné částky musí být uveden i způsob úhrady. Pro rezervační poplatek bývají použity také ekvivalenty, jakými je “blokovací depozitum” či “rezervační depozitum”. Rezervační depozitum bývá obvykle složeno v hotovosti při podpisu rezervační smlouvy nebo bezprostředně po něm.
Co se týče kupní ceny, mělo by být už v kupní smlouvě sjednáno, jaká forma úschovy bude zvolena (bankovní, notářská, advokátní). Taktéž by mělo být domluveno, jakým způsobem a po splnění jakých náležitostí bude prodávajícímu vyplacena kupní cena. V neposlední řadě by měl být zohledněn i fakt, zda bude kupní cena rozdělena na více částí - z vlastních prostředků a z úvěru.
#9 problém: Odstoupení od smlouvy kvůli zamítnuté hypotéce
I to se stává. Důvodů může být více - nejčastějším problémem bývá nízká odhadní cena od banky, kvůli které nemá nemovitost dostatečnou hodnotu pro zástavu. Pojistit se proti takové situaci lze tím, že se nechá vypracovat odhad bankou ještě před podpisem rezervační smlouvy. To ovšem často není možné (kvůli tlaku dalších zájemců), nebo do takové akce není kupující ochoten investovat. Co by ovšem makléř měl vždy udělat je, přesvědčit se, zda klient dosahuje dostatečné bonity.
Ať už má neschválení hypotéky jakoukoliv příčinu, vždy je dobré se dohodnout, co se v takovém případě bude dít - zda rezervační záloha plně nebo částečně propadne či nikoliv.
Závěrem
Rezervační smlouva by měla být co nejpodrobnější. Jedná se ve své podstatě totiž o smlouvu o smlouvě budoucí. Čím podrobněji ji vypracujete, tím méně průtahů a nejasností budete muset v budoucnosti řešit. Spokojen bude také váš právník, který dostane veškeré podklady naservírované na zlatém podnose. A taková spolupráce (a obchod celkově) je pak jedna radost. Praxe je však taková, že se rezervační smlouva kvůli velkým počátečním emocím nedotáhne a podepíše se tak nějak nekompletní.
