Autor: Markéta Mazancová, datum: 25.1.2021
Bez smluvní pokuty by rezervační smlouva neměla téměř žádnou váhu. Její výše se obvykle rovná výši rezervačního depozita. Pro makléře představuje jistotu, že nepřijde o svou odměnu v případě, že si zájemce nebo vlastník obchod rozmyslí.
“A proč se rovnou nepodepíše kupní smlouva?”
Pro makléře možná nesmyslná otázka, pro člověka, který kupuje nemovitost poprvé v životě, může tento dotaz znít docela logicky.
Rezervační smlouva se uzavírá na dobu určitou, tzv. dobu rezervace. Obvykle trvá mezi 1-3 měsíci a zájemce o koupi si v ní má možnost zajistit např. financování kupní ceny nemovitosti, a to aniž by musel čelit strachu, že prodávající kývne na nabídku jiného zájemce. Doba rezervace v neposlední řadě slouží k vypracování a odsouhlasení kupní smlouvy - rezervační smlouva zároveň zavazuje zprostředkovatele, aby nenabízel nemovitost dál.
Pro makléře rezervační smlouva také znamená jistotu, že nenechává vypracovávat kupní smlouvu advokátem na vlastní náklady zbytečně.
Smluvní pokuta v rezervační smlouvě
Obvykle rezervační smlouva obsahuje ustanovení, že jedné ze stran náleží nárok na smluvní pokutu, a to z důvodů porušení povinností jiné ze stran. Obvykle se jedná o smluvní pokutu pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy, a to jak kupujícím, tak prodávajícím. Smluvní pokuta bývá obvykle ve výši rezervačního depozita a nejčastěji připadne zprostředkovateli, případně zprostředkovateli a prodávajícímu napůl (tedy v případě, kdy od smlouvy odstoupí zájemce).
Pokutu lze vymáhat jen v případě trojstranné smlouvy
V realitní praxi se obvykle setkáme se dvěma typy rezervačních smluv, a to se smlouvou dvoustrannou a smlouvou trojstrannou:
-Dvoustranné smlouvy se uzavírají mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi dané nemovitosti.
- Trojstranné smlouvy podepisuje vlastník nemovitosti, zájemce o koupi i zprostředkovatel.
Další z hlavních rozdílů mezi těmito smlouvami spočívá v tom, že sankcionovat zájemce v případě neuzavření kupní smlouvy lze jen v případě trojstranné rezervační smlouvy. Jinak řečeno, realitní kancelář nemá právo požadovat pokutu od zájemce. Smluvní pokutu si RK může nárokovat jen tehdy, pokud se jedná o smlouvu třístrannou.
Vysvětlení: Konstantní judikatura Nejvyššího soudu rozhodla, že pokud se zájemce (budoucí kupující) zaváže vůči zprostředkovateli, že uzavře do určité doby kupní smlouvu s vlastníkem, jedná se o neplatné ujednání. A k čemu by byla smlouva, kterou lze bez jakýchkoliv sankcí porušit?
Výjimka: Tu představuje situace, kdy zprostředkovatel uzavírá rezervační smlouvu a jedná přitom jako budoucí prodávající, tedy vlastník nemovitosti. Záleží tedy na pravomocích, jaké má makléř od vlastníka svěřené.
Vždy je však lepší uzavírat jen třístrannou smlouvu, protože smluvní pokutu si mohou mezi sebou domluvit pouze strana kupující a strana prodávající.
Co když zájemce maří uzavření kupní smlouvy?
Strany si mohou ujednat smluvní pokutu pro případ, že zájemce odepře poskytovat součinnosti k uzavření kupní smlouvy. Soud by totiž za neplatné ve prospěch zprostředkovatele považoval, když by zájemce uzavření kupní smlouvy mařil.
Pozor na výzvu k uzavření kupní smlouvy
Po uplynutí rezervační lhůty zanikají závazky prodávajícího a zájemce uzavřít kupní smlouvu. Pokud tedy zprostředkovatel neučiní výzvu k uzavření kupní smlouvy v době rezervace, žádné ze stran nevzniká nárok na sjednanou smluvní pokutu z důvodu porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Výzva je platná pouze tehdy, pokud byla vlastníkovi i zájemci doručena po dobu trvání rezervační smlouvy.
Přidejte svůj komentář
