Minimum makléře: Jak odhalit (nejen) skryté vady nemovitosti a co s nimi?
Autor: Markéta Mazancová, datum: 2.9.2021
Na úvod jeden příběh z praxe. Manželé se rozvedli a prodali společný dům za celkem solidní peníze. Vše perfektně klaplo a každý z nich získal dost na to, aby si mohl koupit vlastní byt. I to se podařilo. Pak ale přišla rána osudu. Nový majitel jejich původního domu vyrukoval s reklamací. Oháněl se tím, že je elektroinstalace udělaná jinak, než jak je v projektu, a že chce odstoupit od smlouvy. Možná to byl perfekcionista, možná chtěl “prudit”, ale prokazatelně chtěl využít této nesrovnalosti k tomu, aby odstoupil od smlouvy a získal peníze zpět.
Jaké skryté vady má asi tento domeček? :-)
Ale co teď, když už ani jeden z rozvedených manželů neměl peníze?
Jak celý případ dopadl, se ke mně bohužel již nedostalo. A je to ve své podstatě pro náš článek i jedno. Co však jedno není, je umět se takové situaci vyhnout. Ačkoliv jako realitní makléř za skryté vady nenesete odpovědnost (stejně jako autobazary za vady ojetého vozu), co byste to byli za profíka (a hlavně za člověka), kdybyste v tom nechali klienty (z obou stran) vykoupat!?
Co jsou to vlastně ty skryté vady?
Skryté vady jsou vadami, které existovaly již v době převzetí nemovitosti kupujícím a které vyšly najevo až dodatečně. Jedná se tedy o takovou vadu, která nebyla při koupi zřejmá a projevila se až následně při užívání nemovitosti. Nový majitel by na tyto vady měl upozornit bezprostředně poté, co je odhalí.
Skryté vady vs. zjevné vady
Na zjevné vady se oproti tomu odpovědnost nevztahuje. Rozumí se jimi taková vada, která byla kupujícímu s vynaložením obvyklé pozornosti zřejmá na pohled nebo kterou mohl zjistit běžně prováděnými zkouškami.
Mezi zjevné vady patří např. takové vady, které lze zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí, územního plánu (právní vady) nebo prohlídkou nemovitosti před jejím převzetím nebo zakoupením.
Nejčastější skryté vady
U novostaveb a budov po rekonstrukci jimi mohou být:
- špatně zateplená střecha,
- tepelné mosty,
- srážení vody v minerální vatě,
- plísně zakryté sádrokartonem,
- vlhké obvodové zdivo,
- vzlínání vody v důsledku špatné hydroizolace,
- praskliny na zdech a stropech,
- tvorba plísní způsobená příliš těsnými okny v kombinaci s nedostatečným větráním,
- praskání podlah zakrytých podlahou.
U starších budov:
- nečekaně nezateplené konstrukce, kterými dochází k znatelným tepelným ztrátám,
- statické problémy nosných částí a střech,
- komíny a kotle bez revizí,
- stejně jako v prvním variantě velké problémy může představovat vlhko, vzlínání vody apod.
Jak odhalit skryté vady?
Kontrola budovy při vypracování PENB
Součástí vypracování energetického průkazu by mělo být i celkové zhodnocení budovy. Ano, mělo by. Vnímáte ten podmiňovací způsob? Jinak řečeno, úplně se na něj nevyplatí spoléhat. V průkazu je navíc nutné se umět orientovat. Výhodou průkazu však je, že jej až na zákonné výjimky potřebujete tak jako tak a je výrazně levnější, než audit/inspekce nemovitosti, které se budeme věnovat dál. Některé společnosti, které PENB zpracovávají, navíc umí za příplatek v řádu jednoho či dvou tisíc provést i hlubší kontrolu domu.
Inspekce nemovitostí
Inspekce nemovitostí je placená a dobrovolná služba, která si klade za cíl odhalit skryté i zjevné vady. Využívají se při ní pouze neinvazivní měřící přístroje. Inspekci provádí certifikovaný inspektor nemovitostí, který má praxi a vzdělání v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a zároveň je vyškolen na vyhledávání poruch nemovitosti. Inspekce probíhá v různých úrovních podle ceny balíčku.
Inspektor nemovitostí se zaměřuje zejména na:
- statiku nemovitosti
- únik tepla ze stavby
- zdravé bydlení
- izolaci proti vodě
- zvuk a hluk
- povrch podlah a stěn nemovitosti
- technické zařízení budovy a stavby
- bezpečnost nemovitosti při užívání a požární bezpečnost
Inspekci nemovitosti může nechat provést i makléř na vlastní náklady (tedy po domluvě s vlastníkem).
Právní vady nemovitosti a jak je zjistit
Za právní vady nemovitosti považujeme např. exekuci, soudní spor týkající se předmětné nemovitosti, některá věcná břemena či zástavní právo, které bývá často spojené s hypotékou. Většinu informací o těchto vadách lze zjistit z listu vlastnictví a mnoho z nich může být řešitelných či “neškodných”, jako např. věcné břemeno vedení.
Co se ovšem z katastru nemovitostí vyčíst nedá, je nájemní právo, jehož zápis není povinný. Na existenci nájemních vztahů se musíte informovat od vlastníka. Dále je třeba zjistit, zda nemá v nemovitosti někdo hlášený trvalý pobyt. To nemůže ověřit nikdo jiný než sám vlastník. Také je dobré zjistit, zda v nemovitosti nemá sídlo právnická osoba.
Při kontrole právních vad se dále zaměřte na to, zda jsou všechny fyzicky přítomné stavby správně zkolaudovány. U bytů si pohlídejte, jaké jsou podíly na společných částech domu.
U pozemků je důležité ohlídat, zda k němu existuje oficiální přístupová cesta a pokud ano, zda je správně ošetřena. Také si projděte územní plán.
Odpovědnost za skryté vady z pohledu práva
Zákon stanovuje dobu, během níž může prodávající skryté vady vytknout. U staveb pevně spojených se zemí pevným základem (tedy např. byt či dům) platí lhůta 5 let od nabytí vlastnického práva. Pro skryté vady pozemku platí pouze obecná zákonem stanovená doba 2 let od nabytí vlastnického práva,
Vada vs.záruka
U nemovitostí není záruka a odpovědnost totéž. Zatímco odpovědnost za vady, jak jsme ji popsali výše, vyplývá ze zákona, záruka nikoliv. Ta totiž musí být smluvně sjednána mezi kupujícím a prodávajícím. Obvykle ji poskytují zejména developeři na nové doby a byty a domlouvá se na dobu 2 let. Záruka se vztahuje na větší okruh vad, zejména pak na takové vady, které teprve vzniknou. Jinak řečeno, prodávající ručí za to, že si nemovitost uchová takové vlastnosti, jaké měla při prodeji. Kupujícímu tím pádem odpadá povinnost prokazovat, kdy daná vada vznikla.
Co dělat, pokud se skrytá vada objeví?
Při reklamaci vad a uplatnění nároků, které z nich vyplývají, se rozlišuje podstatné a nepodstatné porušení smlouvy. Za podstatné vady se považují takové, o nichž prodávající musel vědět a zamlčel je proto, že by kupující jinak smlouvu neuzavřel. V ostatních případech se jedná o porušení nepodstatné. Při podstatném porušení může kupující uplatnit nárok na odstoupení od smlouvy. Při nepodstatném porušení může kupující žádat odstranění vady, a to v podobě opravy, nebo dodání nové části nemovitosti (pakliže to povaha dané věci umožňuje). Další možností je poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny. V případě, že prodávající odmítá poskytnout slevu, kupující může dokonce od smlouvy odstoupit.
