Minimum makléře: co říci, pokud se vás klient zeptá na investování do nemovitostí?
Autor: Markéta Mazancová, datum: 13.4.2021
Problémem dnešní doby je, že každý chce vydělávat pohádkové peníze bez práce, pasivním příjmem. Proto si od investování do nemovitostí mnozí slibují možná více, než jim může splnit. Ačkoliv investovat může teoreticky každý, ne pro každého to má smysl. Pokud někdo nemá finanční “polštář” pro svůj vlastní život, nemá smysl vstupovat do investic. V neposlední řadě mnoho lidí nepočítá s tím, že investování je během na dlouhou trať.
Pokud se tedy s klienty dostanete na téma investování do nemovitostí, jako odborník byste jim měli doporučit, aby řešili svou finanční situaci komplexně. V případě, že člověk nemá finanční rezervu pro svůj vlastní život, a přesto chce investovat, rozhodně by bylo vhodnější mu doporučit nějaké nevázané produkty, jakými jsou nemovitostní a jiné investiční fondy. Nikoliv tedy samotné investování do nemovitostí.
Investiční dotazník prozradí, jaký jste typ investora
Investoři se dělí podle své povahy na dynamické, konzervativní, vyvážené. S tím souvisí i to, že by si každý člověk měl říct “investiční číslo”- tedy o jakou částku si může dovolit přijít, aniž by ho to “zruinovalo”. To se týká jak investování do fondů, tak koupě investiční nemovitosti.
Plusy koupě investiční nemovitosti
Koupi nemovitosti lze financovat úvěrem, který se dnes pohybuje řádově okolo 2 % a výnos bývá okolo 5 %. Dá se tedy říci, že úvěr můžeme mít zadarmo, protože nám ho pokryje pronájem – a ještě vyděláme. Toto platí za předpokladu, že pronájem bude trvat minimálně po dobu splácení hypotéky.
Z dlouhodobého hlediska dokážou nemovitosti vždy porazit inflaci. Právě proto se nemovitosti považují za protiinflační investici. Mezi další benefity patří, že výše nájemného není regulovaná, jedná se o stabilní produkt a následně – po skončení hypotéky – je možné byt využít i pro potřeby vlastního bydlení.
Investiční nemovitosti mají i své mínusy
Velkým negativem je, že se o nemovitost musíme starat. Do toho spadá např. starost o nájemce, revize, opravy, správa budovy aj. Likvidita navíc není okamžitá. Zatímco dluhopisy banky vykoupí hned, nemovitost ihned neprodáte. Některé banky dokonce mají závazek, že musí dluhopis vykoupit. Oproti tomu nemovitost obratem neprodáte – nebo určitě ne za příznivou tržní cenu.
A pak je tu hrozba hororových scénářů s nájemcem. Někdy je opravdu nepředstavitelné, co se může stát, například jak je těžké vystěhovat nájemce, pokud přestanou platit aj.
Celkově lze shrnout, že investiční byty jsou vhodné spíše pro lidi, kteří mají dobré finanční zázemí. Hrozí totiž, že zničehonic odejdou nájemci a nepodaří se obratem najít nové. Nebo ještě hůře – nájemci přestanou platit, nechtějí se odstěhovat a ve finále byt ještě zničí. Jednoduše se pak stane, že investor nebude mít na hypotéku ani na provozní náklady. V tom má výhodu investování do fondů, kde nehrozí žádné nebezpečí, pokud daný měsíc investice neproběhne.
Malé byty na investičním výsluní
Nejčastějším typem investičního bydlení jsou malé byty o velikosti 1+kk či 2+kk. To potvrzují i strategie developerských projektů, kde většina bytů tvořívají právě malometrážní byty.
Zlatý důl zvaný krátkodobý pronájem chaty
Zajímavou investicí mohou být i chaty na krátkodobý pronájem. Pokud je chata na dobrém místě, může skutečně dokázat pokrýt velkou část rodinných výdajů. A to dokonce i tehdy, pokud se nepodaří mít chatu vytíženou nepřetržitě. Pokud se podíváte na internetové nabídky, zajímavé chaty bývají rezervovány mnohdy i na rok dopředu. Nevýhodou této varianty jsou samozřejmě velké starosti spojené s provozováním a údržbou chaty.
Nemovitostní fondy nejsou pro nedočkavé
Stejně jako investiční nemovitosti, ani fondy nejsou vhodné pro krátkodobé investice. Každý nemovitostní fond má totiž svůj investiční horizont, který je třeba dodržet.
Fondy jsou fajn zejména v tom, že do nich lze vstupovat i s menším kapitálem. Dalším plusem je obrovská likvidita. Existují různé druhy fondů. Některé vyplácí roční dividendu, u jiných se realizuje zisk až v momentě, kdy prodám svůj podíl.
Jak začít investovat do fondů? Investovat se dá už od stokoruny a vše je navíc bez práce. Na každý fond se váže konkrétní nemovitost. Takže vy nejen vidíte, co je to za nemovitost, ale také kolik vydělává. Výnos je tedy stejný jako výnos samotné nemovitosti.
Výnos vs. riziko. Čím větší je likvidita, tím je nižší výnos a naopak. Laicky řečeno, čím bezpečnější investice, tím menší zisk.
Zkrachuje fond, přijdete o peníze
Fondy mají jedno velké riziko. A to sice, že nejsou pojištěné, takže pokud zkrachují, přijdete o veškeré peníze, které jste do něj investovali. Proto je třeba diverzifikovat a nesázet všechno na jednu kartu.
A teď ukázka z praxe
Modelový příklad. Manželé ve věku okolo 30 let - 35 let, měsíční příjem rodiny činí 80.000,-Kč. Úspory řekněme 100.000,-Kč. Nejprve je třeba s manžely probrat jejich celkovou situaci. Do investic se má totiž smysl pouštět až v momentě, pokud má rodina zajištěný svůj vlastní život a je schopna si poradit s nečekanými výdaji. Pokud se podaří toto vyřešit, lze uvažovat dál.
Varianta 1: Investiční nemovitost na hypotéku
Např. České Budějovice, nový byt 2+kk, kde se nájem pohybuje okolo 14-15 tisíc. Hypotéka by se mohla pohybovat okolo 3,5 milionu, měsíční splátka by byla 13.700,-Kč. Teď tam máme ještě fond oprav 1000,-Kč (ale může být až 3000,-Kč). Výnos neexistuje. Taková situace je vhodná pouze v případě, že rodina chce byt jednou pro své děti s tím, že jim ho hypotéka splatí.
Při volbě investičního bytu je nutné zvážit jednoduchá čísla: za kolik se byt prodává, v jaké je oblasti a jak se zde pohybují tržní nájmy.
Varianta 2: Spoření
Druhou možností je, že si rodina bude šetřit peníze a každý měsíc si pravidelně odkládat. To je samozřejmě velmi zajímavá myšlenka z finančního hlediska. Nicméně hrozí zde riziko, že rodina může do svých úspor snadno sáhnout a utratit je třeba za nové auto. Nicméně čistě teoreticky – pokud by si člověk ukládal pod 3% úkorem 14.000,-Kč měsíčně (tedy to, co by vkládal do hypotéky viz výše), tak by za 30 let mohl vydělat okolo 8.100.000,-Kč. Češi obecně ale nemají povahu, aby spořili podle investičního plánu.
Varianta 3: Investování do fondů
Mladí manželé zvažují, že budou investovat každý měsíc 5.000,-Kč po dobu 30 let. Takto by mohl vypadat návrh na rozložení této pravidelné úložky.
Alternativa 1:
Varianta 1 dokáže vydělat za 30 let cca 4.223.421,-Kč.
Alternativa 2:
Varianta 2 dokáže vydělat za 30 let cca 5.335.131,- Kč.
Závěrem
Investování do nemovitostí je skutečně pro každého a každý si ho může dovolit. Rozhodující však je, co si od investování daný člověk slibuje. Fondy jsou pro někoho, kdo nechce mít starosti. Proto vlastně fondy vznikly. Investiční byty zase pro ty, kteří už nějaké finanční zázemí mají. Zda je lepší investovat do fondů, do nemovitostí nebo spořit, je velmi individuální a vždy je vhodné řešit finanční životní situaci komplexně.
