Autor: Markéta Mazancová ve spolupráci s Nelou Kubasovou a Ivanou Birtovou, datum: 21.1.2020
Pokud jdete s klientem na prohlídku bytu a klient se vám svěří, že má o nemovitost zájem na investici a chystá se byt po koupi dále pronajmout, jaké základní body byste s ním měli probrat? V následujícím článku vás seznámíme se základními body, které by o světě investování měl znát každý makléř.
„Nejprve s klientem projděte všechna zásadní čísla a informace,“ radí Nela Kubasová z Realitního Shakeru, který se specializuje na investice do nemovitostí. V případě bytu sesbírejte následující podklady:
- evidenční list,
- veškerá vyúčtování energií a dalších nákladů – fond oprav, poplatky za plyn, vodu a elektřinu za poslední uplynulá období,
- informaci o výši naspořených prostředků ve fondu oprav,
- jaký je stav domu,
- zjistěte plány bytového (stavebního) družstva nebo společenství vlastníků ve věci plánovaných oprav a jiných investic do společných prostor domu.
Pokud chcete působit jako skutečný profesionál, nabídněte klientovi zdarma vypracování analýzy tržních cen pronájmů. Z té pak můžete vyvodit i výnosnost dané nemovitosti.
Výnosnost = zjednodušeně řečeno se jedná o čistý roční příjem očištěný o veškeré výdaje včetně např. pojištění a tato částka se vydělí pořizovací cenou (včetně daně z nabytí, případných nákladů na rekonstrukci apod.)
„Dnes mnoho lidí shání něco na investici, proto pokud nemovitost vychází číselně zajímavě, je určitě dobré tyto informace sdělit již přímo v textu inzerátu – za kolik je možné byt pronajmout, uvést výnosnost apod. Já osobně bych se vyhnula pouhému konstatování, že nemovitost je vhodná na investici. Mnoho makléřů to dnes tak píše, a přitom to často právě ani sami neumějí vypočítat a posoudit. Podle mého názoru takový přístup vzbuzuje spíše nedůvěru a působí amatérsky,“ shrnuje Kubasová své postřehy z praxe.
Obzvláště začínající investoři ještě tápou ve světě financí a mnoho z nich stále nerozumí výhodě hypoteční páky. Proto ji nyní ve stručnosti představíme.
Nejsnáze pákový efekt pochopíte na následujícím příkladu:
Přemýšlíte o koupi investičního bytu za 1 milion korun, který má potenciál vám vygenerovat čistý měsíční příjem 5 tisíc korun. Financování můžete vyřešit jednou z následujících dvou variant:
1. varianta. Byt zainventujete v hotovosti ze svých naspořených úspor. Následně se budete radovat z výdělku ve výši 60 tisíc korun ročně, což znamená výnos 6 %.
2. varianta. Rozhodnete se financovat hypotékou. Ukážeme si to na modelovém příkladu, kdy si vezmete hypotéku na 30 let s 5-letou fixací, přičemž vaše vlastní prostředky ukrojí z kupní ceny 15 % (tj. 150 tisíc korun). Hypotéku si tedy vezmete ve výši 850 tisíc korun (85 %). Pro výpočet tohoto příkladu bude úrok 4 % a měsíční splátka bude činit 4 tisíce korun. Z měsíčního čistého příjmu 5 tisíc odečteme 4 tisíce na splátku. Čistý roční příjem bude za těchto podmínek činit 12 tisíc korun. Jako investoři sice vyděláte méně, nicméně ze svých úspor jste použili pouze 150 tisíc, a díky tomu jste se dostali na krásný výnos 8 %. V tomto případě pro vás budou cizí peníze pracovat efektivně a vy můžete zbylou hotovost dále investovat.
Tabulka: Souhrn k ukázce hypoteční páky
| Varianta | Vlastní prostředky | Roční čistý příjem | Roční výnos |
| Č. 1 plné financování hotovostí | 1.000.000.Kč | 60.000,-Kč | 6 % |
| Č. 2 financování hypotékou | 150.000,-Kč | 12.000,-Kč | 8 % |
Zdroj: realitnishaker.cz
Na tomto porovnání pak vaši klienti krásně uvidí, že se mnohdy procentuální roční výnos z vlastních peněz díky hypotéce zvýší. To dnes platí zejména v regionech. Ve velkých městech mohou existovat nemovitosti, kde nájem nepokryje ani splátky hypotéky na 30 let. Taková investice se nedoporučuje.
Vše není ale jen o výnosu – díky hypotéce stačí investorovi výrazně menší obnos peněz. Díky tomu dosáhne na koupi nemovitosti mnohem dříve a také dříve bude moci koupit další a další. Tím diverzifikuje své portfolio, zvýší své příjmy a sníží riziko. To je to krásné kouzlo!
Základem je mít po ruce šikovného hypotečního poradce. Ten by měl znát specifika úvěrů na investiční nemovitosti a umět pomoci získat větší počet úvěrů. Navíc, omezení ČNB dělají získaní hypotéky na nákup dalších nemovitostí mnohem složitější, než je tomu v případě vyřízení první či druhé hypotéky na vlastní bydlení.
Investoři stále opakovaně nedostatečně prověřují své nájemce. „Zde vidím jednu z velkých přidaných hodnot realitního makléře, který díky své zkušenosti může pomoci investorovi lépe odhalit potenciálně problémové nájemce,“ zdůrazňuje odbornice na investice Kubasová.
Konkrétně může makléř nájemce prověřit v následujících oblastech:
- Zda zájemce nespadl do insolvence nebo nemá exekuci.
- Co se o něm dá zjistit na Googlu nebo Facebooku.
- Zda nemá evidované trvalé bydliště na městském úřadě.
- Přímo se zájemce vyptat na mnoho podstatných otázek, zejména na jeho předchozí bydlení, proč se odtamtud odstěhoval, zda pracuje apod.
TIP: Investor by se měl naučit odosobnit od dané nemovitosti, žádné emoce, nechat rozhodovat především čísla, fakta a mít dobrou znalost lokality. Makléř mu tedy mimo jiné může předestřít výhody dané lokality z pohledu nájemce a pronajímatele, případně zmínit i rizika s tím spojená.
I zkušení investoři někdy stále mívají smlouvy (často jen tak někde stažené na internetu), které je jako pronajímatele nedostatečně chrání.
Častými problémy ve smlouvách zejména bývá:
- Smlouvy bývají uzavřené na dobu neurčitou.
- Chybí inflační doložka.
- Nájemné za daný měsíc se platí např. ke dvacátému dni v daném měsíci. Bezpečnější je požadovat placení nájemného v předcházejícím měsíci.
- Ze smlouvy neplynou žádné nebo příliš nízké jistoty.
„A opravdu velké množství investorů nezná různé daňové tipy, které by jim ušetřily mnohdy i desetitisíce korun. Často jsou to k našemu údivu i lidé, kterým daně řeší jejich účetní. O to smutnější je, že jim tvrdí, že nemohou jako pronajímatelé uplatňovat úroky z hypoték vůči příjmům z pronájmu,“ shrnuje Nela.
Účetní prý někdy doporučují danit nemovitost paušálem, což pro většinu investorů nepředstavuje výhodnou možnost. Pronajímatelé často ani nevědí, že si mohou odepisovat pronajímanou nemovitost nebo si za určitých podmínek mohou své příjmy ponížit např. o auto (třeba i 48 tisíc ročně) nebo si mohou do daní zahrnout i náklady na vzdělání o nemovitostech a mnoho jiného.
V článku radí:
Nela Kubasová a Ivana Birtová z Realitního Shakeru, který je nezávislým specialistova ve světě investic do nemovitostí.
Podle Ivany Birtové z Realitního Shakeru určitě ano. „Pokud si uvědomíme fakt, že nemovitosti jsou dlouhodobá investice, která nemá jen růst ceny, ale také pravidelný, dlouhodobý a rostoucí příjem z pronájmu, pak není třeba se snažit investici do nemovitosti nějak časovat,“ vysvětluje.
Pokud kupujete byt, jehož výnos je zajímavý, příjem z nájmu pokryje splátku hypotéky i další náklady a ještě vám zbude, není důvod takovou investici neudělat. Když vlastníte nemovitost a cílíte na příjem z pronájmu, nemusí vás výkyvy ceny nemovitostí nijak znepokojovat – růst cen vám zhodnocuje váš majetek, případný pokles zase umožní levnější nákup dalších nemovitostí.
„V uplynulém roce jsme například takto koupili s našimi klienty byt na Kladně, jehož výnos z nájmu je 6,5 % ročně, při využití hypotéky na 80 % kupní ceny je výnos z vlastních investovaných prostředků (tedy kolik zbývá i po zaplacení hypotéky) dokonce přes 8,6%. A v menších městech se s hypoteční pákou dostáváme i na dvouciferné hodnoty. A to do výnosu vůbec nezapočítáváme potenciál růstu hodnoty nemovitosti, který tu v dlouhodobém horizontu nesporně je,“ uzavírá odbornice Ivana Birtová.
