Minimum makléře: 10 věcí, které musíte znát o spoluvlastnictví
Datum: 18.1.2021, autor: Markéta Mazancová
Pojem “spoluvlastnictví nemovitosti” mnohým ihned asociuje konflikty a obtížnou dohodu mezi stranami. V deseti bodech shrnujeme, proč bývá spoluvlastnictví pramenem neshod, jaké má formy či jak ho zrušit.
#1: Co je to podílové spoluvlastnictví?
Jedná se o jednu z nejčastějších forem spoluvlastnictví, kdy nemovitost vystupuje navenek jako celek. Každému ze spoluvlastníků náleží určitý podíl. Jednotlivé podíly mohou být různě veliké a v daném rozsahu může dotyčný rozhodovat. S některými právními úkony musí souhlasit všichni spoluvlastníci bez rozdílu velikosti podílu, k jiným postačí souhlas pouze nadpoloviční většiny.
A z toho plynou nezřídka nemalé problémy. Často se opakuje scénář podobný tomuto: “Na začátku všechno vypadalo růžově, a tak si tři sourozenci i se svými partnery pořídili vícegenerační dům se třemi byty do podílového spoluvlastnictví. Byla to jediná cesta, jak finančně dosáhnout na domek se zahrádkou. Po určité době ale začalo docházet k názorovým rozepřím…. ”
#2: Jak je to s děděním nemovitosti ve spoluvlastnictví?
Spoluvlastnictví v takovém případě vzniká na základě úmrtí zůstavitele. Dědici se automaticky stávají spoluvlastníky a musí se dohodnout, co s nemovitostí dál. To bývá přirozeně semeništěm problémů a neshod vedoucích až k rozkmotření rodin.
Vždy je proto lepší se takovému dědění vyhnout. V ideálním případě by zůstavitel měl nemovitost darovat pouze jednomu dědici ještě před svou smrtí. Učinit tak může i pomocí závěti, aby vlastnická práva na dědice přešla až po jeho smrti.
#3: Co je to ideální polovina?
Ideální polovina představuje zvláštní formu spoluvlastnictví, kdy každému spoluvlastníku náleží přesně poloviční podíl na nemovitosti. I když je toto řešení z finančního hlediska spravedlivé, z praktického hlediska se jedná o nejméně vhodnou formu. Oběma stranám přísluší stejné povinnosti při údržbě nemovitosti. Také mají stejná práva - oba ji mohou používat stejným způsobem. Vše tedy závisí na dohodě stran.
Další neshody a konflikty obvykle vyvstávají také z toho, že u ideální poloviny není nikde předem dané, kdo vlastní kterou část a kterou smí užívat.
#4: Jaká rizika přináší tzv. solidarita spoluvlastníků?
Z právního hlediska jsou spoluvlastníci nejen oprávněni, ale také povinni společně a nerozdílně. Případné pohledávky má tedy věřitel právo vymáhat po kterémkoliv z nich.
#5: Jak ze spoluvlastnictví ven?
Spoluvlastnictví ovládá princip dobrovolnosti a nikdo k němu nemůže být nucen. Nejlepší cestou k ukončení spoluvlastnictví je vždy dohoda. Možností existuje více:
-První je nejjednodušší - prodej celé nemovitosti. Strany si následně rozdělí finanční obnos.
-Druhá - rozdělení spoluvlastnictví. V domě se vymezí jednotky, pozemek se nechá zaměřit a rozdělí se menší parcely.
-Třetí - převod na jediného vlastníka. Strany se mohou dohodnout, že jeden z nich vyplatí ostatní a odkoupí od nich jejich podíly. Obvykle v takovém případě bývá možné financování úvěrem.
#6: Lze zrušit podílové spoluvlastnictví soudní cestou?
V případě, že se spoluvlastníci nedohodnou, může o zrušení spoluvlastnictví nebo o rozdělení společné věci rozhodnout soud. V takovém případě se soud přikloní k návrhu jedné ze stran. Z toho přirozeně plyne další rozkmotření v mezilidských vztazích, protože jedna ze stran vždy odejde jako poražená.
#7: Kdy není možné společnou nemovitost rozdělit?
Soud nepřistoupí k rozdělení nemovitosti tehdy, když nemovitost slouží určitému účelu a rozdělením by ztratila svou funkci. K této cestě by soud nepřistoupil ani tehdy, pokud by se tak podstatně snížila hodnota nemovitosti.
#8: Novela NOZ téměř zrušila předkupní právo
Novela nového Občanského zákoníku platná od 1. 7. 2020 zredukovala předkupní právo tak, že téměř přestalo existovat. V případě, že někdo chce prodat svůj podíl na nemovitosti, již nemusí svůj podíl přednostně žádnému z ostatních spoluvlastníků. Díky této novele se výraznou měrou usnadní převody garážových stání v bytových domech, sklepních kójí či předzahrádek.
#9: Kdy zůstává předkupní právo zachované?
V případě dědění. Nicméně i tehdy zůstává povinnost nabídnout svůj podíl ostatním pouze po dobu šesti měsíců. Po uplynutí této doby lze převod podílu provést bez nutnosti předkupního práva.
#10: Jak se rozhoduje o nemovitosti ve spoluvlastnictví?
Spoluvlastníci rozhodují podle velikosti svých podílů. O běžných záležitostech spojených se správou nemovitosti postačí ⅔ hlasů. Mezi takové úkony patří údržba či změna využívání některé části. Jednomyslný souhlas vyžadují až takové úkony, jakými je zatížení společné věci nebo dlouhodobé omezení práv spoluvlastníků. I toto je jedním z bodů, které řeší novela Občanského zákoníku z léta loňského roku.
