Autor: Markéta Mazancová, 5.10.2019
Každý makléř čas od času dostane od klientů nějakou tu otázku týkající se hypoték. V následujícím článku vám podáme stručný přehled toho, co každý makléř musí nutně znát.
„Když začínám s klientem řešit hypotéční úvěr, vždy mu nejdříe zdůrazním, že úroková sazba není nejdůležitější faktor. Mnohem důležitějším faktorem je RPSN (roční procentuální sazba nákladů). Ta ve skutečnosti vyjadřuje, kolik klient ročně za hypotéční zaplatí,“ otevírá problematiku hypoték Libor Podlaha, odborník na finance s desetiletou praxí ze společnosti Hypo-portal.cz
Od začátku roku 2019 hypotéky stále klesají. „Aktuálně dokáže průměrný hypoteční zprostředkovatel zajistit klientovi úrokovou sazbu okolo 2,20 – 2,30 %, ti zkušenější ještě nižší. Reklamy některých bank slibují dokonce úrokovou sazbu 1,68 %, zde však RPSN může být třeba i okolo 3 %, což je ve výsledku samozřejmě nevýhodné. Další možností jsou například offsetové hypotéční úvěry se sazbou až 0%. Podmínky těchto produktů ovšem bývají složitější a je potřeba je s klientem důkladně rozebrat.“ vysvětluje Libor Podlaha. Vždy by si tedy klient měl prověřit všechny poplatky a neorientovat se pouze podle úrokové sazby.
Změna ohledně navýšení nutnosti vlastních prostředků platí již přibližně dva a půl roku. „Na doporučení ČNB ohledně snížení množství poskytovaných sto procentních úvěrů (tedy bez použití vlastních prostředků klienta), banky reagovaly úpravou v podobě požadovaných vlastních prostředků klienta ve výši 10 – 30 %. Zde je nutné zdůraznit, že ČNB nespecifikuje, co přesně znamená výraz “vlastní prostředky“. Tedy zda-li mohou pocházet i z jiných zdrojů, nejen z klientových úspor.“ upřesňuje Libor Podlaha. V tom se politiky různých bank odlišují. Některé banky chtějí, aby klienti disponovali skutečně vlastními prostředky, jiné banky to neřeší. „Je to taková klička, jak toto doporučení ČNB obejít“.
O přiklepnutí hypotéky rozhoduje také bonita klienta. Tady je důležitý výraz DSTI (Debt Service To Income). Tento ukazatel vyjadřuje, jaký je poměr mezi měsíční splátkou všech úvěrů (včetně kreditních karet, kontokorentů aj.) včetně žádaného úvěru v poměru k celkovému čistému měsíčnímu příjmu. Podle ČNB by parametr DSTI neměl přesáhnout hranice 45 %.
Neméně důležitou roli hraje druhý parametr zvaný DTI (Debt To Income). Taktéž se jedná o doporučení od ČNB. Vyjadřuje poměr celkového zadlužení vzhledem k celkovému ročnímu čistému příjmu. Neměl by překročit devítinásobek ročního příjmu žadatele.
„A tady narážíme na skutečnost, že hodnoty DTI a DSTI jsou pouze doporučeními ČNB a bankám nikdo nezakázal s nimi nějakým způsobem hýbat či je interně upravovat. V praxi to znamená, že parametr DTI banky upravují třeba i na dvanáctinásobek a hodnotu DSTI třeba i na 70 %. Při troše dobré vůle je schopen klient získat mnoho výjimek a banka mu napomůže různými kličkami.“
„Konkrétně na naší pobočce počet klientů výrazně roste, ale obecně celkový objem uzavřených hypotéčních úvěrů na trhu klesá. Konkurenční výhodou naší pobočky je skutečnost, že si umíme poradit i s nestandardními případy, kterých je v současnosti vysoké množství.“ upozorňuje Libor Podlaha.
„Například v Praze se jedná o developerské projekty, offsetové hypotéční úvěry, nadsazené ceny nemovitostí či nedostatečná prokazatelnost příjmů u OSVČ.
„Já jakékoliv prognózy mám, ironicky míněno, velmi rád, “ usmívá se Libor Podlaha. „Když jsem v loňském roce 2018 jezdil po řadách odborných školení, různí renomovaní experti na nich tvrdili, že v současnosti, tedy na konci roku 2019, budou na trhu hypotéční úvěru s úrokovou sazbou 3,5 -4 % a že pokles sazeb přijde až kolem roku 2022. Jak vidno, jejich prognózy naplněny nebyly ani zdaleka, jelikož, jak zmiňuji dříve, jsou nyní průměrné sazby hypotečních úvěrů 2,20 – 2,30 %. To je jasný příklad toho, že opravdu nemá smysl se pokoušet věštit z křišťálové koule.“
„Co si ale já osobně myslím, že se stane, je, že ČNB začne nejen více dbát na to, aby banky opravdu dodržovaly její doporučení ohledně podmínek vlastních zdrojů a ukazatelů DTI a DSTI, ale dokonce tato doporučení ještě zpřísní!“ uzavírá.
Radí: Libor Podlaha, odborník na finance s desetiletou praxí ze společnosti Hypo-portal.cz
