Jak (ne)ušetřit na dani z nabytí nemovitosti: co lze a co je za hranou zákona
Autor: Markéta Mazancová, datum: 14.3.2020
Poplatníkem daně z nabytí nemovitosti je v současnosti vždy výhradně nabyvatel a její sazba činí 4 %. Situace osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí řeší § 6 až 9 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (č. 340/2013 Sb.). Na následujících řádcích představíme nejen situace, kdy se kupující placení dani vyhne v souladu se zákonem, ale také případy, kdy se poplatník snaží hranici zákona překročit.
Nejprve představíme případy, kdy je nabyvatel osvobozen od placení daně z nabytí dle zákona.
Novostavby
Jedná se v praxi o velmi často používaný druh osvobození, které upravuje § 7 č.340/2013 Sb. Podle tohoto ustanovení je od daně z nabytí osvobozeno vždy první úplatné nabytí vlastnického práva:
- - u novostaveb domů a bytových domů,
- - u pozemků nebo práv stavby, jejichž součást tvoří dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu.
Existuje ještě druhá zásadní podmínka pro osvobození, a to ta, že k úplatnému nabytí musí dojít do pěti let ode dne dokončení nebo započetí užívání této nemovitosti – v potaz se bere to datum, které nastane dříve.
Zároveň u bytové jednotky je osvobození podmíněno tím, že nezahrnuje nebytový prostor jiný než sklep, komoru nebo garáž, které jsou společně užívané s bytem. Rovněž tato jednotka musí vzniknout:
- - výstavbou (jedná se o novostavbu),
- - nástavbou (např. vybudováním dalšího patra na stávajícím bytovém domě),
- - stavební úpravou nebo přístavbou tohoto domu.
Pozor: osvobození se netýká pozemku, pokud netvoří součást stavby. Taková situace nastane, když se neshoduje vlastník pozemku s vlastníkem stavby. V takovém případě se daň odvádí pouze z nabytí pozemku.
Na co si dát pozor: nespokojte se s tím, co vidíte, tedy novostavbu. Na místě je důkladná kontrola posledních převodů. Pokud by developerský projekt převedla jedna firma na jinou firmu, již by se osvobození neuplatňovalo.
I když jste přesvědčeni o splnění podmínek k osvobození, vždy musíte podat „nulové“ daňové přiznání i s přílohami. Použijte tento speciální tiskopis.
Družstevní byt
Při převodu družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru (garáž, komora či sklep) se neplatí daň a ani se nepodává daňové přiznání k nabytí daně z nemovitosti. Důvod je prostý – nejedná se totiž o převod nemovitosti, nýbrž o převod vlastnických práv spojených s právem nájmu bytu.
Insolvence a jiné
§ 9 řeší poslední skupinu případů osvobozených od daně z nabytí nemovitých věcí:
-
- při reorganizaci v rámci insolvence (případ, kdy se převádí aktiva na novou právnickou osobu nebo se vydává část dlužníkových aktiv věřitelům),
-
- při vložení nemovitých věcí do sociálního družstva,
- - nabytí vlastnického práva nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu.
I u těchto případů platí, že ačkoliv se daň neplatí, je potřeba podat „nulové“ daňové přiznání. Lze použít již zmíněný tiskopis.
Poznámka: Upozorňujeme, že dále v článku uvádíme některé podvodné postupy, za které hrozí právní postih. Rozhodně tyto případy nemají sloužit jako návod – naopak, jejich úkolem je čtenáře varovat před nesprávným postupem!
Co takhle upravit skutečnou cenu?
Pokud se strany (prodávající a kupující) dobře znají a důvěřují si, nezřídka přijdou s nápadem, co kdyby se do kupní smlouvy napsala trochu jiná „papírová“ kupní cena. Za každý oficiální 1 milion dolů z kupní ceny nemovitosti kupující ušetří na dani 40.000,-Kč. V minulosti se takové případy skutečně děly. Jen bylo potřeba, aby se našel „přátelský“ odhadce, který vykouzlil nižší cenu i ve znaleckém posudku.
Dnes už to nejde, vysvětlíme proč!
Asi tušíte, že se jedná o podvodné chování, které se mohlo velmi snadno vymstít. V současnosti bývají úředníci při zjišťování cen prodaných nemovitostí mnohem obezřetnější. V minulosti se dokonce udál případ, kdy se úředník FÚ snažil o skutečnou návštěvu nemovitosti, aby si ověřil její reálný stav. To by se dnes už přihodit nemělo, protože dnes je pro finanční úřady rozhodující tzv. cena místně obvyklá.
Jinak řečeno, i když uvedete do kupní smlouvy symbolickou kupní cenu ve výši 1,-Kč, finanční úřad stejně vypočítá s tabulkovou hodnotou nemovitosti a kupující zaplatí daň v „plné palbě“ a většinou se snaha ušetřit krutě nevyplatí!
Stanovení odhadní ceny pro odvod daně z nabytí nemovitosti může být poměrně složitá věda. Zejména záleží, zda se základ daně vypočítává ze znaleckého posudku či nikoliv. Podrobněji se touto otázkou zabýváme zde.
Co takhle vložit nemovitost do firmy?
I o to se v minulosti pokusilo mnoho chytrých hlav. Myšlenka vycházela z toho, že se nemovitost vložila do majetku firmy a dále se prodala celá firma (jejímž jediným majetkem mohla být právě ona nemovitost). To už není možné, protože podle aktuální úpravy zákonů se daní vklad nemovitosti do firmy. K danění dochází ještě podruhé, kdy ovládající osoba takovou společnost prodá.
