Lze vysoudit odstranění stavby na cizím pozemku?

Autor: Markéta Mazancová, datum: 16.11.2022

Pan Novák má pozemek. Pan Vopršálek na něm má chatu. Co může pan Novák udělat, aby získal svůj pozemek zpět? Bohužel toho moc není. Přečtěte si, jaké jsou možnosti a co zákon (ne)dovoluje.

Lze vysoudit odstranění stavby na cizím pozemku?

Je to již téměř devět let, co nám vstoupil v platnost Nový občanský zákoník. Ten rekodifikoval soukromé právo a znovu zavedl zásadu superficies solo cedit (“povrch ustupuje půdě”). V praxi se však stále setkáváme s pomyslnými pomníčky, které nám z původní úpravy zůstaly. Jedním z nich jsou případy staveb, které nám stojí na cizích pozemcích a souvisejí s otázkou majetkového vypořádání.

V tomto článku se budeme zabývat případem, kdy byly stavby postaveny oprávněně (protože existují i případy neoprávněných staveb). Takové stavby se mohou dělit do dvou skupin. Stavby, které stavebník postavil na základě:
časově neomezeného práva,
časově omezeného práva.

Otázku dočasnosti přitom posuzujeme podle občanskoprávního hlediska a pro posouzení je nutné znát obsah občanskoprávního titulu. Tím myslíme například souhlas vlastníka pozemku nebo nájemní smlouvu. Oba uvedené tituly mohu být jak na dobu určitou, tak i neurčitou. Pokud se jedná o časově neomezený titul, může se chovat stejně jako neomezené věcné břemeno, které stavebníka opravňuje k umístění stavby na cizím pozemku. Nastat může také situace, kdy stavebník stavbu prodá (nebo daruje apod.) a pozemek zůstane nadále jeho pozemkem.

Může dojít ke změně

To, že byla stavba na cizím pozemku postavená oprávněně ještě neznamená, že se tento právní vztah nemůže v budoucnosti změnit. Zde bych ráda poukázala na judikaturu Nejvyššího soudu, ze které (zjednodušeně řečeno) vyplývá, že pokud zanikne právní titul a vznikne nový, již nedojde k obnovení právního vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem. Proto musí být každý vlastník časově neomezené stavby při uzavírání smluv velmi obezřetný. Co si pod tím představit v praxi? Pokud máte chatu na cizím pozemku, musíte si dát “majzla”, abyste neuzavřeli nějakou smlouvu, kvůli které by se vaše chajda stala stavbou dočasnou a vlastník pozemku by se mohl domáhat jejího odstranění.

Konflikt mezi vlastnickými právy

Pokud je umístěná stavba na cizím pozemku, dochází ke konfliktu vlastnických práv, a to mezi stavebníkem a vlastníkem stavby. Zásada superficies solo cedit se v tomto případě neuplatňuje, protože se zde zohledňuje ustanovení § 3055 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Jelikož už se našlo mnoho vlastníků pozemků a staveb, kteří poté, co vešel v platnost NOZ začali spekulovat, judikoval Nejvyšší soud, že „vlastnická práva ke stavbě a pozemku jsou rovnocenná, navzájem si konkurující a žádné z nich nelze označit za právo silnější“, přičemž „zákon neumožňuje dát právu vlastníka pozemku přednost před právem vlastníka stavby; to ovšem platí i obráceně – vlastník stavby nemá přednost před vlastníkem pozemku“.

Takže zákon ještě nevymyslel, jak konflikt vlastnických práv řešit. Rozhodovací praxe se proto opřela o to, co měla - o obecné právní tituly. Z těch vyvodila, že je nutné rozlišovat mezi časově omezeným a neomezeným právem. Pojďme si obě varianty projít.

Časově neomezené právo

Pro jednodušší pochopení vše ukážeme na případu chaty pana Nováka. Pan Novák si tedy před mnoha lety oprávněně postavil chatu na cizím pozemku, a to na základě časově neomezeného práva. Ochrana jeho vlastnických práv proto dosahuje stejné úrovně ochrany jako ochrana vlastníka pozemku. Nejvyšší soud k tomuto uvedl: „Zřídil-li na cizím pozemku stavbu stavebník, který měl časově neomezené právo mít na tomto pozemku stavbu, a toto právo později zaniklo, nemůže se vlastník pozemku domáhat odstranění této stavby, a to ani proti právnímu nástupci stavebníka.“ Takže i kdyby pan Novák prodal svou chajdu třeba panu Vopršálkovi, stále by nemohl vlastník pozemku nakázat odstranění.

Dalším případem by bylo, kdyby se situace řešila titulem bezdůvodného obohacení, tedy pokud by stavebník užíval stavbu bez právního titulu. Jinak řečeno, vlastník chaty by “na ni neměl žádný papír”. Pravděpodobně ani v takovém případě, by vlastník pozemku neměl právo nechat stavbu odstranit. Jediné, na co by měl právo, stanovit poplatek za užívání chaty. Výše nájemného by měla odpovídat nájemnému za daný pozemek v “nezastavěném stavu”. Nájemné navíc snižuje fakt, že je na pozemku umístěná cizí stavba. Podle Nejvyššího soudu přitom “není možné zohledňovat skutečnost, že je to právě vlastník stavby, stojící na pozemku, kdo pozemek užívá“.

Nájemné za pozemek, čili za bezdůvodné” obohacení, pak bude nájemník platit za celou dobu užívání pozemku, tedy i zpětně.

Časově omezené právo

V případě, že je stavba postavená na cizím pozemku na základě časově omezeného práva, po uplynutí sjednané doby ztrácí stavebník právo na užívání pozemku.

Vlastník pozemku proto může podat žalobu, přičemž musíme rozlišovat mezi:

- žalobou na vyklizení pozemku. Vztahuje se na neoprávněně umístěné movité věci.

- žalobou na odstranění stavby. Tuto žalobu je vhodné použít, pokud se vlastník domáhá zboření chaty a odstranění suti.

Zmíněné rozdělení však neznamená, že vlastník nemovitosti nesmí vést proti nájemci dvě řízení najednou.

Předkupní právo

Ačkoliv nám nedávná novela občanského zákoníku výrazně omezila možnosti, kdy lze předkupního práva využít, v tomto případě zůstává předkupní právo zachováno. Současná právní úprava se totiž zakládá na zmíněné zásadě „superficies solo cedit“.

Ustanovení § 3056 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku totiž stanovuje, že „Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.“

Pokud bychom to měli ukázat na příkladu, tak pokud pan Novák prodává pozemek pod chatou, musí jej nabídnout panu Vopršálkovi, který má na pozemku chatu. Pokud pan Vopršálek nemá za danou cenu o pozemek zájem, může jej pan Novák nabídnout třetí straně. Stane-li se, že pan Novák v budoucnu zlevní, po každém zlevnění musí opět pozemek nabídnout panu Vopršálkovi. Může se jednat i o poměrně zdlouhavý proces, protože pan Vopršálek má na každé vyjádření poměrně dlouhou dobu. Ale o tom snad jindy.

Co je to právo stavby?

Nový občanský zákoník (č. 89/2012 Sb., § 1240 a následující) i nadále umožňuje, aby se stavěli chaty a jiné stavby na cizích pozemcích, a to z titulu “práva stavby”. Právo stavby může vzniknout nejen nově vzniklou smlouvou, ale také třeba vydržením nebo na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci. Vzniká zápisem do veřejného seznamu a nesmí být zřízeno na více než na 99 let. V případě vydržení pak obvykle nabývá doby 40 let.

Závěrem

Problematika chatek či garáží na cizím pozemku je tu s námi již celou řadu let a pravděpodobně jen tak nezmizí. Při každém prodeji či koupi je nezbytné seznámit se se všemi okolnostmi a smlouvami a zjistit, zda existuje nějaká nájemní smlouva a zda je tato smlouva na dobu určitou či neurčitou. V neposlední řadě je třeba také ověřit vlastnická práva příjezdové cesty, která se potýká s podobnou problematikou a nezřídka se stává, že např. všechny pozemky (cesty i pozemky pod chatami) v zahrádkářské kolonii vlastní jedna osoba.

Inspirováno zdrojem:
https://www.epravo.cz/top/clanky/stavby-na-cizim-pozemku-ve-svetle-rozhodovaci-praxe-ns-115422.html