Nemovitost prodal či koupil bez vědomí manželky. Co teď?
28.7.2022, Markéta Mazancová
Katastr při zápisu nezkoumá, zda spadala předmětná nemovitost do SJM či nikoliv. Co se bude dít, pokud manžel nic neřekne manželce a nemovitost koupí či prodá? Může se manželka dovolat spravedlnosti?
Zkoumá katastr, zda nabyvatel nemá manžela/ku?
Ne, katastr v tomto případě nezkoumá, zda byla nemovitost zapsaná do SJM či nikoliv. Návrh na vklad katastr zkrátka povolí a provede na základě listiny (např. kupní smlouvy) a smlouva bude uzavřena pouze s jedním z manželů. Vklad se zde bude řídit ust. § 15 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí.
Existují výjimky, kdy se skutečně vlastníkem může stát pouze jeden z manželů. Které to jsou?
Tyto výjimky se řídí podle ust. § 709 odst. 1 občanského zákoníku. Týkají se přitom nabytí nemovitosti:
- která slouží osobní potřebě jednoho z manželů,
- nabyl jeden z manželů jako náhradu nemajetkové újmy na svých přirozených právech,
- nabyl darem, děděním nebo odkazem jen jeden z manželů, s výjimkou pokud zůstavitel pro případ smrti nebo dárce při darování projevil jiný úmysl,
- nabyl jeden z manželů právním jednáním, které se vztahuje k jeho výlučnému vlastnictví,
- nabyl jeden z manželů náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu svého výhradního majetku.
Co se stane, pokud nebude splněná některá z těchto výjimek a katastr vklad provede?
Skutečnost bude v rozporu se stavem skutečným. Druhý manžel totiž nabývá vlastnictví ex lege a to i ačkoliv to nebylo do katastru zapsáno. Zákon totiž říká: „Pro nabytí aktiv do SJM není rozhodná vůle obou manželů. Nabytí majetku tak není vázáno na souhlas či vědomí druhého manžela. Ten má sice za určitých podmínek možnost dovolat se neplatnosti takového právního jednání (§ 714 a 715), nic to však nemění na tom, že se věc stává součástí společného jmění.“ (Psutka, 2020)
Kdy se na nesrovnalost nejčastěji přijde?
Po provedení vkladu se nemusí stát vůbec nic. Druhý manžel si možná změny ani nemusí všimnout. Problém přichází až tehdy, pokud se s nemovitostí začne něco dít, nejčastěji v případě prodeje.
Co se bude tedy v případě prodeje dít?
Při prodeji nemovitosti v SJM bude vždy potřeba získat souhlas obou manželů. V případě, že by jednal jeden z manželů bez vědomí druhého, by mělo být možné se dovolat na relativní neplatnost právního jednání druhého z manželů (dle ust. § 714 odst. 2 občanského zákoníku).
Manželka nevěděla, že manžel prodal nemovitost. Je to důvod ke zneplatnění smlouvy?
Ne tak docela. Ustanovení § 984 občanského zákoníku totiž říká, že: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.“ Jinak řečeno, takové ustanovení slouží jako ochrana proti tomu manželovi, který není v katastru zapsaný. Tento ošizený manžel se tedy nemůže dovolávat relativní neplatnosti právního jednání, ke kterému došlo bez jeho souhlasu.
Tato situace vede ke středu dvou ústavních principů
Jednou stranou mince je ochrana vlastnických práv (čl. 11 LZPS), druhou jsou pak právní jistoty (čl. 1 odst. 1 Ústavy). Tento střet zájmů je natolik závažný, že není možné aplikovat obě strany najednou a vždy musí “zvítězit” pouze jedna z nich.
Stěžejním zákonem je tu ust. § 984 občanského zákoníku, který konflikt řeší. Toto ustanovení posouvá ochranu směrem od vlastníka k zájmům nabyvatelovi dobré víry a zároveň ve prospěch ochrany právní jistoty. Setkáváme se tu se zásadou vigilantibus iura scripta sunt, což znamená práva náležející bdělým. Podle této zásady má druhý z manželů možnost domáhat se odstranění nesouladů ve veřejném seznamu podle ust. § 985 občanského zákoníku. (Vrzalová, 2021)
Jinak řečeno, druhý z manželů si musí počínat “bděle”, aby se mohl domáhat poskytnutí ochrany vlastnického práva. Měl by si zároveň “pohlídat”, aby se dovolal svého práva včas. Zápis námitky (poznámku spornosti) je totiž možné provést do katastru nemovitostí. Každý tedy uvidí právě probíhající soudní řízení.
“Podvedený” manžel se tedy nemůže dovolávat relativní neplatnosti, protože měl větší šanci předejít popsané situaci a vyloučit hrozící riziko. Byl to totiž on, kdo měl větší šanci se postarat o to, aby stav zapsaný v katastru odpovídal právní skutečnosti. Zároveň má právo využít institutu poznámka spornosti a docílit tak úplnosti zápisu v katastru nemovitostí. Pokud tak neučiní, je to jeho problém.
I když ani takto popsané řešení není jednoznačné. Máme tu také výjimku, kdy se manžel nemůže dovolávat relativní neplatnosti ve vztahu k nemovitosti, ve které daná rodina bydlí. Existuje totiž také potřeba chránit tzv. opomenutého manžela na úkor dobrověrného nabyvatele. Fakt je totiž ten, že rodinná domácnost a její ochrana je občanským zákoníkem upřednostňována. Jednoduše řečeno, opomenutý manžel by mohl spor nejspíš vyhrát, kdyby v předmětné nemovitosti bydlel.
Co může udělat makléř, aby takové situaci předešel?
Vždy je třeba zkoumat, zda předmětná nemovitost nespadá do SJM. Pokud stojí v občanském průkazu klienta “ženatý”/”vdaná”, vždy by měl být makléř v kontaktu také s druhým z manželů, aby si ověřil, zda vše odpovídá tvrzení prodávajícího. V ideálním případě by měla být kupní smlouva (pro prodej i pro koupi) podepsaná oběma manžely.
Vrzalová L., komentář ust. § 984 občanského zákoníku in Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 36 - 54bn
Psutka J. komentář k ust. § 709 občanského zákoníku in Králíčková, Z., Hrušáková, M., Westphalová, L. a kol. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655−975). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, s. 143 - 157
