Autor: Markéta Mazancová, datum: 26.6.2021
Předkupní právo se nám v posledních letech měnilo jako aprílové počasí. Nejprve bylo, pak ho kluci a děvčata nahoře zase zrušili a následně ho pro velký úspěch opět obnovili, aby nám v roce 2020 vyšla novela o jeho částečném zrušení. Jak to s ním je aktuálně? A jaké má současná úprava výhody a nevýhody?
Co je to předkupní právo?
Podle předkupního práva musí prodávající nabídnout předkupníkovi nemovitost ke koupi za stejných podmínek, za jakých by nemovitost prodal jakémukoliv jinému zájemci. Nový občanský zákoník z roku 2014 povinné předkupní právo u nemovitostí zrušil. Opět ho zavedla novela z roku 2018. Aby to však nebylo tak jednoduché, další novela, tentokrát s účinností k 1. červenci 2020, předkupní právo opět zrušila - ovšem až na zákonné výjimky.
Novela z roku 2020
Podle této novely smí prodávající prodat svůj podíl na nemovitosti bez toho, aniž by se musel obávat, že v průběhu tříměsíční lhůty bude chtít některý ze spoluvlastníků své předkupní právo uplatnit. Tato novela může výrazným způsobem urychlit převod bytových jednotek, ke kterým se vážou podíly na společných prostorách.
Příklad: Podle již neplatné úpravy předkupního práva bylo velmi náročné prodat samostatně např. parkovací stání v domě, které musel prodávající nejprve přednostně nabídnout všem spoluvlastníkům v domě. Ve větších bytových domech, kde se může počet spoluvlastníků pohybovat i v řádech desítek, bylo předkupní právo pro prodávajícího téměř šikanózní. V tomto se situace zlepšila.
Výjimky, kdy předkupní právo stále platí
Předkupní právo zůstává zachováno v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
První výjimkou je prodej spoluvlastnického podílu nabytý v dědickém řízení. Tehdy musí prodávající nejprve nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům. Výjimku z této výjimky představuje případ, kdy se podíl převádí na manžela, sourozence nebo jinou osobu blízkou, tehdy zákonné předkupní právo neplatí.
Ovšem pozor! Předkupní právo zaniká po uplynutí 6 měsíců. Po této době již může každý se svým podílem nakládat dle své libosti.
Druhou výjimku představuje prodej budovy, která nestojí na vlastním pozemku a naopak. Právní úprava usiluje zachováním předkupního práva o sjednocení vlastnictví pozemků a budov tak, aby se do budoucna tyto dvě nemovitosti staly nemovitostí jednou.
Výhody a nevýhody zániku předkupního práva
Hlavní výhodu zrušení předkupního práva vidím v nepochybném zjednodušení převodů bytových jednotek, k nimž náleží spoluvlastnické podíly v podobě různých spoluvlastnických podílů nebo vlastnických práv k další nebytové jednotce či pozemku.
Má to však i své nevýhody. Předkupní právo se totiž snažilo předcházet tříštění vlastnických práv mezi mnoho spoluvlastníků, což s sebou přináší složitější dohodu ohledně správy nemovitosti. Předkupní právo se také snažilo předcházet například takovým situacím, kdy sourozenci zdědili dům a následně se jeden z nich dostal do tíživé finanční situace a prodal svůj podíl třetí osobě, aby rychle získal peníze.
V praxi je také běžné, že vlastník jednoho ze spolupodílů prodá svoji část nemovitosti cizí osobě jen proto, aby tak ztrpčoval život ostatním spoluvlastníkům.
Předkupní právo může být i smluvní
Ačkoliv zákonné předkupní právo zaniklo, nikde není zakázané jej stanovit smluvně, a to zápisem do katastru. Pokud tedy např. sourozenci zdědí společně nemovitost a rozhodnou se ji prozatím neprodat, je dobré takové smluvní právo nechat do katastru zapsat. Lze se tak v budoucnu vyhnout velkým komplikacím. Jelikož se jedná o smluvní vztah, vždy záleží na stranách, na jakých podmínkách se domluví. Proto je třeba jasně definovat, jakým způsobem a po jak dlouhou dobu si budou navzájem své podíly nabízet.
Předkupní právo lze stanovit i jako předkupní právo věcné. Jinak řečeno, předkupní právo se váže k nemovitosti, nikoliv k vlastníkovi, a v případě prodeje přechází na všechny další spoluvlastníky této nemovitosti.
Přidejte svůj komentář
