Minimum makléře: Znáte rozdíly mezi jednotlivými typy dražeb?
Autor: Markéta Mazancová, datum: 15. 6. 2021
Není dražba jako dražba. Dokonce ani účastníci dražeb často neumí rozlišit mezi exekutorskou a (ne)dobrovolnou dražbou. Rozdíly jsou však velké. Dražby se řídí striktními pravidly na rozdíl od třetího typu - aukcí. U těch si pravidla stanovuje sám pořadatel a nebývají tolik svázané zákonem.
Nedobrovolné exekutorské (soudní) dražby
Tento druh dražeb se obvykle řídí Občanským soudním řádem. Vlastnictví nemovitosti přechází na nového vlastníka tzv. příklepem. Jedná se o nejčastější případ dražeb. K nedobrovolnému prodeji přistupuje exekutor tehdy, když vlastník nemovitosti nesplatil svůj druh (nebo byl ručitelem). Častou praxí bývá, že se mezi nimi ocitají dražby podílů na nemovitostech.
Dobrovolná a nedobrovolná dražba
Oba tyto druhy dražeb se řídí Zákonem o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb. Vlastnictví přechází na nového vlastníka příklepem. Řídí se podle striktních, zákonem stanovených, pravidel. Důležité informace o dražbě shrnuje dražební vyhláška. Její důležitou součást tvoří znalecký posudek, který popisuje předmět dražby a zveřejňuje odhadní a vyvolávací cenu.
Dobrovolná dražba. Jak už sám název napovídá, týká se těch, kteří svoji nemovitost prodávají formou dražby dobrovolně, aby maximalizovali zisk. Mezi vlastníkem (či jeho zákonným zástupcem) a dražebníkem se tak vytváří ve své podstatě obchodní vztah.
V celku nelogicky se o dobrovolných dražbách hovoří i tehdy, když je navrhovatelem insolvenční správce či likvidátor. V těchto případech bychom o dobrovolnosti mohli polemizovat. Vždy je proto důležité se podívat, kdo za dražbou stojí.
Nedobrovolná dražba. Týká se nemovitostí, které jsou draženy proti vůli vlastníka. Často představují poslední možnost, jak vymoci pohledávku. Konání dražby nikdy nepřichází ze dne na den. Cesta k dražbě je dlouhodobým procesem, v průběhu kterého se věřitel snaží s dlužníkem neúspěšně domluvit po mnoho měsíců.
Dražební vyhláška vzniká na návrh věřitele, který podává žalobu k soudu. Ani v této fázi ještě není dlužník ztracen. Soud mu stanoví tzv. pariční lhůtu, během které může dlužník začít své dluhy systematicky řešit. Teprve po jejím skončení podává věřitel návrh na exekuci. Ta se následně zapisuje do katastru nemovitostí. Dokonce ani v této fázi není pozdě, aby se dlužník zachránil. Stále má šanci se domluvit na uhrazení částky nebo na stanovení splátkového kalendáře. Pokud tak neučiní, věřitel požádá znalce, aby stanovil odhadní cenu nemovitosti. V případě nedobrovolné dražby se smlouva uzavírá mezi navrhovatelem a dražebníkem.
Je lepší se zúčastnit dobrovolné nebo nedobrovolné dražby? Obě mají něco do sebe a je třeba je posuzovat individuálně.
Výhodou (skutečně) dobrovolné dražby je, že původní vlastník nebude “dělat problémy”. Ty často nastávají v případě nedobrovolné dražby. Denních chlebem je, že se původní vlastník odmítá odstěhovat či před odstěhováním kompletně zdevastuje interiér.
Hlavní rozdíly mezi těmito druhy dražeb
Zmínili jsme dva druhy dražeb - exekutorskou (první možnost) a dobrovolnou a nedobrovolnou dražbu (druhá možnost).
Náklady. Exekutorská dražba bývá nákladnější než dražba prováděná podle zákona o veřejných dražbách.
Rychlost. Pokud jde všechno hladce, rychlejší bývá dražba podle zákona o veřejných dražbách. Záměrně uvádíme podmínku, aby šlo všechno hladce, protože vlastnictví předmětu dražby může být napadeno žalobou. V takovém případě se spor může táhnout i několik let. Žalobu totiž může vznést kdokoliv.
Rozdíl ve vyvolávací ceně. U exekuční dražby smí vyvolávací cena dosahovat ⅔ odhadní ceny. V případě dražby podle zákona o veřejných dražbách pak může vyvolávací cena činit ½ odhadní ceny.
Lhůta na zaplacení. Při dražbě v rámci exekuce máte na doplacení kupní ceny 2 měsíce, u dražeb dle zákona o veřejných dražbách pouze 10 dnů.
Zánik věcných břemen. Při dražbě v rámci exekuce zanikají: zástavní práva, věcná břemena a nájemní práva s výjimkou těch, o nichž bylo výslovně rozhodnuto, že nezanikají. U dražeb dle zákona o veřejných dražbách zanikají pouze předkupní práva. Ostatní “právní vady” zůstávají zachovány.
Aukce
Zákon dovoluje, aby aukci pořádal téměř kdokoliv, a to podle vlastních pravidel. Aukce se řídí novým Občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. Zákon dovoluje např. určit vítěze nejen podle nejvyšší nabídky, ale i podle jiných kritérií, nebo dává možnost kdykoliv zrušit výběrové řízení.
Dalším zásadním rozdílem je přechod vlastnického práva. To nepřechází s příklepem. Výhra aukce pouze dává právo uzavřít s vlastníkem nemovitosti kupní smlouvu. Není výjimkou, že k samotnému uzavření kupní smlouvy nakonec ani nedojde.
V dnešní době se konání aukcí stalo velkým hitem v nabídce zejména velkých realitních kanceláří. Staly se populárním nástrojem, ke kterému prodávající přistupují s vidinou maximalizace zisku při prodeji své nemovitosti. V praxi se aukce konají jak online, tak osobně, což z psychologického hlediska může zvýšit cenu.
I aukce mají velké množství druhů, např. obálkovou metodu, kdy zájemci vkládají své nabídky do zapečetěných obálek, přičemž účastníci neznají nabídky ostatních účastníků. Vyhrává vždy nejvyšší nabídka.
Většina dražeb se dnes koná online
Díky přesunu dražeb do online světa se dnes dražby těší mnohem větší transparentnosti. Zatímco dříve visela dražební vyhláška někde v temné chodbě exekutorského úřadu, kde se o ní nikdo neměl šanci dozvědět, dnes postačí mít připojení k internetu a nabídku dražeb máte jak na dlani z pohodlí domova.
Je v dnešní době nákup nemovitosti v dražbě výhodný?
Upřímně? Pokud v tom neumíte chodit, tak velmi zřídka. Snadná dostupnost dražeb jde ruku v ruce s narůstajícím zájmem. Účastníci dražeb se často nechají strhnout a přihazují jako o závod. Často se pak stane, že konečná cena převyšuje tržní cenu. A to ještě není vše. Původní vlastník nakonec ještě může dělat problémy, odmítat se vystěhovat apod.
Pokud se přesto někdo pustí do dražení, je vhodnější vyhledávat nemovitosti mimo velká měst. “Odborníci na dražby” se také často zaměřují na dražby podílů nemovitostí, s kterými dále pracují. Nevýhodou je také velmi malý počet dražeb, což má za následek velkou tlačenici v zájmu o účast.
